鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽咋 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公２９ -60	羽咋市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	０２０調０６ -47	羽咋市		底地	（　）	ほぼ台形	北西3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	０２０調０６ -69	羽咋市		更地	（　）	正方形	北14m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	０２１公２９ -43	羽咋市		更地	（　）	台形	北東11m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e	０２１公２９ -57	羽咋市		建付地	（　）	長方形	北西7m市道、南西5.5m、角地		（都）１低専 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,000	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	16,944	100 [ 94.9]	17,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,900
b	(　 10,552) 15,074	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	14,659	100 [ 92.2]	15,899		15,900
c	(　 ) 22,684	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,845	100 [ 115.5]	18,913		18,900
d	(　 ) 13,620	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 68.6]	19,358	100 [ 107.0]	18,092		18,100
e	(　 ) 10,820	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.4]	13,693	100 [ 88.2]	15,525		15,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 -31.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,500 円／㎡]

羽咋 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,299,220	649,092	2,650,128	2,539,110	111,018	（　0.9665） 107,299	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,189,776 円　　　　（　 7,990 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽咋 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.50	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	180 ％	274 ㎡	14.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸の合計４戸とし、戸当り６０㎡と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,162	139,000	1.0	139,000
							1.0	139,000
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,210	145,000	1.0	145,000
							1.0	145,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		284,000		284,000
								284,000

⑨年額支払賃料	284,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,408,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,300 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 158,400 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証会社の利用を前提とするため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,408,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 158,400 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 356,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,209,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	284,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 86,904 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,299,220 円　　　　（　 12,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２９　　　　-101	1,171 ( 1,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,245 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２９　　　　-102	1,139 ( 1,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽咋 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,600 円	32,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	106,992 円	3,566,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,500 円
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 649,092 円　（　　　　　　 2,369 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0791	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0702 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,539,110 円（　　　　　 9,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,299,220 円
②総費用	649,092 円
③純収益　①－②	2,650,128 円
④建物等に帰属する純収益	2,539,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	111,018 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	107,299 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 392 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,189,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,990 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
羽咋 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽咋 -3

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　堀江　寿郎

印

TEL.

鑑定評価額

5,100,000 円

１㎡当たりの価格

18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽咋市島出町フ６８番				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西4.5m市道	水道、下水	羽咋 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 120 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
５ｍ市道

交通

施設

羽咋駅北西方

1.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

旧市街地の既成住宅地域で需要は羽咋駅東方郊外の鶴多・石野地区に向き近隣地域からの転出傾向がみられる。
島出町の市営住宅跡地で市による宅地分譲が需要を先取りし、コロナ禍で地価の下落傾向に歯止めが架からず。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,310 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、羽咋市の住宅地域で類似価格帯の圏域。需要者は羽咋市の居住者が殆どで、一部周辺の市町を含む。東
方の鶴多・石野地区の路線沿いに郊外型店舗が進出・集積したこともあって住宅地の選好が東方郊外へ向く。また旧市
街地は街路条件が劣り、若中年層には人気がない。島出町の市営住宅跡地を市が２４区画宅地分譲中で残り数区画であ
るが、コロナ禍で需要喚起には結びついていない。需要の中心価格帯は、土地で５００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は旧市街地の既成住宅地域で周辺にはアパートも散見されるが、遊休地利用や相続税等対策で、建物建築資金
の回収程度の利回り期待が建築動機の中心であり、戸建住宅は自用目的がほとんどである。よって本件では羽咋市街地
の比較的新しく豊富な取引事例により試算された比準価格を採用し、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽咋 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,400 円／㎡

[ 94.1]
100

100
[103.0]

100
[ 99.7]

[100.0]
100

18,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減，高齢化に加えコロナ禍での地域経済
の低迷で住宅地需要の回復の足取は重い。低
金利、減税政策等を見据えても市場マインド
の好転は期待薄。

市街地東方の鶴多・石野地区に住宅地需要が
向いており、道路条件の劣る旧市街地の人気
は低いが、島出町の旧市営住宅跡地の宅地分
譲で需要先取り。

概ね近隣地域内の標準的画地と判断され、特
記すべき個別的要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽咋 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公２９ -60	羽咋市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	０２０調０６ -68	羽咋市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	０２０調０６ -70	羽咋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、西5.5m、角地		（都）２低専 (70,100)
d	０２０調０６ -47	羽咋市		底地	（　）	ほぼ台形	北西3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,000	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	16,944	100 [ 90.8]	18,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,700
b	(　 ) 18,555	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	17,809	100 [ 95.5]	18,648		18,600
c	(　 ) 15,674	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.4]	22,351	100 [ 117.2]	19,071		19,100
d	(　 10,552) 15,074	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	14,536	100 [ 81.6]	17,814		17,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,600 円／㎡]

羽咋 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地内の既成住宅地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,303,666	649,136	2,654,530	2,539,110	115,420	（　0.9665） 111,553	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,276,592 円　　　　（　 8,310 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽咋 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.50	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	180 ％	274 ㎡	14.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市中心部に近い住宅地域で、ファミリータイプ・６０㎡×２室×２階を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,160	139,200	1.0	139,200
							1.0	139,200
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,210	145,200	1.0	145,200
							1.0	145,200
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		284,400		284,400
								284,400

⑨年額支払賃料	284,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,412,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,300 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 158,400 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,412,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 158,400 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 357,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,214,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	284,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 87,026 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,303,666 円　　　　（　 12,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１　　　　-28	1,223 ( 1,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	1,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,245 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０１　　　　-29	1,110 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,180
c	２９　　　　-101	1,115 ( 1,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,174

羽咋 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,600 円	32,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	107,136 円	3,571,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,800 円	32,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,100 円	32,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 649,136 円　（　　　　　　 2,369 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,100,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0791	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0702 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,539,110 円（　　　　　 9,267 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,303,666 円
②総費用	649,136 円
③純収益　①－②	2,654,530 円
④建物等に帰属する純収益	2,539,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	115,420 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	111,553 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,276,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,310 円／㎡）