別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 羽咋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽咋 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎 印  TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽咋市御坊山町１５番１５ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東10m市道 水道、下水 羽咋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 羽咋駅南方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 羽咋市街地南部郊外の古い大型住宅団地で、西側が軌道敷により市街地から分断され道路アクセスは劣る。若年 世代を中心に需要は東部郊外地区に向いており、コロナ禍と相俟って地価は引き続き下落傾向での推移を予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽咋市街地及び郊外の住宅地域で類似価格帯の圏域。需要者は羽咋市居住者が中心で、一部周辺の市町 を含む。羽咋駅東方の鶴多・石野地区の路線沿いに郊外型店舗が進出・集積したことに伴い、その近郊で住宅地の分譲 が見られ、特に若年世代では住宅地の選好が郊外へ向かう。一方旧市街地は郊外や市外への転出に歯止めが効かない。 コロナ禍で地元経済界も停滞する中、今後の動向は不透明。需要の中心価格帯は、土地で４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第１種低層住居専用地域に指定された既成住宅団地内で、公営住宅が立地するほかは民間アパートも少ない 。あったとしても遊休地利用や相続税等対策で、建物建築資金の回収程度の利回り期待が建築動機の中心。自己居住を 目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的であることから、収益還元法は適用しなかった。よって本件では市場の 実勢を反映した豊富な取引事例に裏付けされた比準価格の採用を妥当と判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減，高齢化に加えコロナ禍での地域経済 の低迷で住宅地需要の回復の足取は重い。低 金利、減税政策等を見据えても市場マインド の好転は期待薄。 羽咋駅や鶴多・石野地区の路線商業地域から 離れており、軌道敷に隣接した古い団地で、 若年世代に人気薄で需要は低迷している。 南東道路で日照、通風等で快適性に優り、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.9 ％  ％