別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 加賀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男 印  TEL.

鑑定評価額 2,020,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市山中温泉下谷町ニ２０３番外 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 特別用途地区 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に旅館等が見られる 住宅地域 北5.9m市道 水道、下水 加賀温泉 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　５． ９ｍ市道 交通 施設 加賀温泉駅南方 11.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣及び周辺地域では売圧力が高く、需要が少ないので、地価の下落傾向が当分続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加賀市山中温泉地区及び周辺の温泉街に近い住宅地域である。需要者は主に、山中温泉在住の一次取得者 や買替層が中心であり、他市町からの転入者は比較的少ない。加賀市、特に山中温泉は人口減少と高齢化が進み、全体 的に供給に比べて住宅地に対する需要が少なく、近隣及び周辺地域は空地化が進んでいる。取引の中心の価格帯は更地 で２００万円～３００万円前後が中心の価格帯になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、近隣地域の平均的画地規模が小さいため、一般的にはアパート等の賃貸物件の建設 は困難で、入居者の確保も難しいので、収益還元法は採用しなかった。しかし、取引の主体は戸建住宅用で、自用目的 での取引が殆どで、採用した取引事例は同一需給圏内の類似地域内にある信頼性の高いものである。よって本件におい ては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [158.3] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北陸経済は新型コロナの影響により、厳しい 状況が続いているものの、緩やかに持ち直し つつある。新設住宅着工戸数は弱い動きとな っている。 従来からの住宅地域であるが、最近は古い建 物が取り壊され更地化が進んでおり、地価は 弱含み。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％