別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 加賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加賀 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　木崎　良隆 印  TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀市大聖寺本町イ２３番 ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに官 舎等が見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 大聖寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大聖寺地区北西部の住宅地域 街 路 基準方位　北約６ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ大聖寺駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大聖寺地区北西部の戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であるが、依然として住宅地需要は減少しており、売物件 が成約するまでの期間が長期化する傾向にあることから地価下落傾向は当面続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加賀市大聖寺地区の住宅地域。需要者の中心は加賀市大聖寺地区在住のサラリーマン・自営業者であり、 同一需給圏外からの転入者は少ない。土地は４００万円～８００万円程度、新築戸建物件は２０００万円程度、中古戸 建物件の価格帯は築年数によりばらつきがあり、いずれも成約するまで長期化傾向にあることから需要は弱含み傾向で 推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺地域においては良好な交通接近条件を背景とした賃貸用共同住宅が見られるが、収益目的での取引は殆 どなく、自用目的が支配的となっている。また、対象標準地は地積が小さく土地に見合った収益力がないため、直接法 による収益価格を求めることができなかった。よって、本件においては、資料豊富な比準価格を標準とし、さらに加賀 市の住宅需給動向・所得水準等を勘案して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向は軟化傾向にあるが、不動産市場は 地方圏においても持ち直しの動きに転じつつ あり、地価下落傾向に歯止めがかかりつつあ る。 大聖寺地区北西部の住宅地域であり、住宅地 需要が減少傾向にあることから依然地価下落 傾向で推移している。 日照・通風等良好な自然環境条件を有する北 東側道路における増価要因を有するが、特に 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％