別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 珠洲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   珠洲 5-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　松山　友成 印  TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 珠洲市飯田町壱参部１３番２外 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 中小規模の小売店舗 等が建ち並ぶ中心的 商業地域 南東8m市道 水道、下水 穴水 47.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 飯田商店街 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 穴水駅北東方 47.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県内の観光需要増による波及効果の期待もあったが、過疎化と高齢化が著しく、閉鎖店舗や建物撤去後の空地が 多く、既成商業地の需給関係が改善する兆しは見られず、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、珠洲市一円の既成商業地域及び商住混在地域である。標準地の近隣地域は珠洲市中心部の既成商業地域 であり、需要者は珠洲市に地縁性を有する個人又は個人事業者が中心で、他地域からの進出はほとんどない。奥能登観 光需要が宅地の需要改善に結びつかず、過疎化と高齢化に歯止めがかからない中、閉鎖店舗や空地も見られ需要回復は 見込めない。市場の中心価格帯は規模によりまちまちであるが、概ね㎡当たり１８，０００円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 珠洲市の中心部の商店街等では、知人間で空店舗が賃貸される程度で。商業地としての賃貸市場は未成熟なため収益還 元法は適用しなかった。不動産取引件数は少なく、有っても親類間、知人間、隣接地取引が多く、大半が自己使用目的 取引であって、取引価格の水準を指標として価格が決定されるのが一般的であると認められることから比準価格を採用 し、売物件状況等不動産市場の動向にも留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県内上位に位置し深 刻な過疎化が進んでおり、需要者の中心であ る若年層の流失に歯止めがかからず、需要低 迷が続いている。 地域要因に格別な変動はない。コロナ禍の影 響はないものの、背後地域の過疎化、高齢化 が深刻で商業地の需給関係が改善する兆しは 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.4 ％  ％