別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 珠洲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   珠洲 -2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　松山　友成 印  TEL.

鑑定評価額 2,750,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 珠洲市飯田町弐九部１２番 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 穴水 48.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位、北６ｍ市 道 交通 施設 穴水駅北東方 48.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動はなく、過疎化と高齢化が進む中、区画整然とした住宅地であるが、需給関係の改善の兆 しは見られず、地価弱含みのまま推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、珠洲市一円の住宅地域で、近隣地域は珠洲市中心部の区画整備された住宅地域である。需要者は珠洲市 の居住者にほぼ限定され、他地域からの転入はほとんどない。奥能登観光需要が宅地の需要改善に結びつかず、過疎化 と高齢化に歯止めがかからない中、市場の需給は弱含みのままである。市場の中心価格帯は２４０㎡程度の土地で３０ ０万円前後、中古住宅は築年数によりバラツキがあるが、５００万円～１，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 珠洲市内では、空家の戸建住宅が賃貸される程度で、従来から収益目的のアパート等はなく賃貸市場は未成熟なため収 益還元法は適用しなかった。不動産取引件数は少なく、有っても親類間、知人間、隣接地取引が多く、大半が自己使用 目的取引であって、取引価格の水準を指標として価格が決定されるのが一般的であると認められることから比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　珠洲 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 94.4] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [102.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県内上位に位置し深 刻な過疎化が進んでおり、需要者の中心であ る若年層の流失に歯止めがかからず、需要低 迷が続いている。 地域要因に格別な変動はなく、新型コロナの 影響もほとんど受けないものの、過疎化、高 齢化に歯止めがかからず、需要回復が見込め ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％