別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 輪島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   輪島 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努 印  TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 輪島市河井町弐弐部７１番７外 ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (80,300) （その他） 特別用途地区 地区計画等 (70,300) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北8m市道 水道、下水 穴水 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 穴水駅北方 21.0km 法令 規制 （都） 準住居 (70,300) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件も良く、近隣地域の南方に位置している商業施設へのアクセスも良い地域であるが、中心市街地の人口 減少・高齢化と地場産業の低迷の影響を受けて地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は輪島市中心部の既成住宅地と判断した。需要者は市内在住の一次取得者や買替層で、市外からの転入は殆 どない状態である。人口は過去４０年近く減少が続いており、就業環境も地元での雇用がないため若年層の市外流出に 歯止めがかからない状況である。需要の中心価格帯は画地規模にもよるが５００万円以内が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は既成市街地の一画であり、戸建住宅としての利用が一般的であることから、実際の住宅地としての取引 事例から試算した比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地は共同住宅等の収益用建物を建築 するには面積や間口・奥行の関係、駐車場の確保等の問題で現実的でないことから収益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により観光客が激減。キャ ンペーンの効果で盛り返すもののダメージは 大きく事業環境は依然厳しい。 中心市街地の人口減少・高齢化と地場産業の 低迷の影響を受けて地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％