別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小松 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -9 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡 印  TEL.

鑑定評価額 6,560,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市浜田町ホ８３番 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 小松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．２ ｍ市道 交通 施設 小松駅北西方 1.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域で街路は整然と配置され画地は整形地が多い。市役所近くに位置するが殿町 等の住宅地域に比して品等に劣る。特段の地域変動要因はなく今後も現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を浜田町、浮柳町及び小松市役所に接近する丸の内町１丁目、同２丁目の既成住宅地域と判定した。 典型的な需要者は同一需給圏の３０代を中心とする住宅第１次取得者である。安定した経済情勢により近隣地域の地価 は上昇していたが、コロナ禍等の影響により増加傾向の需要は停滞している。ただし市役所近くの住宅地域のため下落 に転じていない。中心価格帯は５０坪程度の土地で７００万円前後、新築住宅と土地で２２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の住宅建築を目的とする更地、中古住宅付土地の取引が多い地域で、低層住宅を最有効使用とする対象標準地 との類似性を具備した取引事例を多数収集し得た。収益還元法の適用は規範性のある資料の収集が困難で断念したが、 快適性が重視される自用建物が多い近隣地域において類似不動産との比較方式で価格を決定することは市場での価格形 成過程を反映しており妥当である。従って比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [100.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の第三波が全国的に拡大する中石川 県では当該影響は今のところ限定的で、第一 波で落ち込んだ個人消費は徐々に持ち直しつ つある。 古い建物が中心の既成住宅地域であるが、市 役所近くの立地から空家の増加はなく良好な 住環境を維持している。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％