別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小松 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松 -8 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡 印  TEL.

鑑定評価額 3,420,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松市安宅町リ４７番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 北西4.8m道路 水道、下水 小松 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．８ ｍ道路 交通 施設 小松駅北西方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ中に空地等も目立つ既成住宅地域で、地域内では住宅の建替えは少なく、また不動産業者が 未利用地等を開発することもなく地域の状況に特段の変化はないため今後も現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を小松市北西部の北陸自動車道の西側で梯川両岸の後方に広がる既成住宅地域等と判定した。典型的 な需要者は同一需給圏の２０代を中心とする住宅第１次取得者である。近隣地域では取引が少なく市場は停滞した状態 である。地元住民の需要は底堅いが、一方で市中心部周辺の住宅地域への転出傾向は続いており潜在的な供給圧力は続 いている。中心価格帯は５０坪の土地で３００万円前後、新築住宅と土地で１８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の住宅建築を目的とする更地、中古住宅付土地の取引が多い地域で、低層住宅を最有効使用とする対象標準地 との類似性を具備した取引事例を多数収集し得た。収益還元法の適用は規範性のある資料の収集が困難で断念したが、 快適性が重視される自用建物が多い近隣地域において類似不動産との比較方式で価格を決定することは市場での価格形 成過程を反映しており妥当である。従って比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [140.3] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の第三波が全国的に拡大する中石川 県では当該影響は今のところ限定的で、第一 波で落ち込んだ個人消費は徐々に持ち直しつ つある。 市中心部より遠方に位置する住宅地域で、都 市計画道路等の事業化や完了といった地域要 因は確認されず需要は依然として減退傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％