鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公０６ -29	金沢市		建付地	（　）	長方形	北西8m道路、南西4.5m、角地		工業高度地区最高15m (70,200)
b	０２１公０３ -58	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.3m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	０２１公２８ -8	金沢市		建付地	（　）	長方形	北6.4m市道、中間画地		工業高度地区最高25m (60,200)
d	０２１公１６ -23	金沢市		更地	（　）	長方形	北西25m道路、中間画地		準工高度地区最高25m 臨港地区 (60,200)
e	０２１公１１ -72	金沢市		貸家建付地	（　）	台形	南東8.5m市道、中間画地		準工高度地区最高31m 特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,547	100 [ 130.0]	[ 100.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	34,918	100 [ 65.0]	53,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,700
b	(　 51,643) 51,643	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	52,165	100 [ 85.0]	61,371		61,400
c	(　 ) 46,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	42,284	100 [ 80.4]	52,592		52,600
d	(　 ) 36,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,395	100 [ 66.3]	54,894		54,900
e	(　 ) 44,239	100 [ 80.0]	[ 99.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	56,314	100 [ 108.0]	52,143		52,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	限定価格	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	系列法人等取引	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	系列法人等取引	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

金沢 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,949,997	4,198,068	14,751,929	12,369,500	2,382,429	（　0.9421） 2,244,486	（ 5.4 - 0.0 ） 5.4％
	⑧収益価格	41,564,556 円　　　　（　 26,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,573 ㎡	38.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建・延床面積１６００㎡・事務所工場の一棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場・事務所	1,600.00	100.0	1,600.00	1,093	1,748,800	4.0	6,995,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		1,748,800		6,995,200
								0

⑨年額支払賃料	1,748,800 円　×　12ヶ月　＝　 20,985,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,985,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,098,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,887,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,995,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,949,997 円　　　　（　 12,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８　　　　-7	1,069 ( 1,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,125	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,097 円/㎡　月額支払賃料（　 1,093 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１８　　　　-10	758 ( 756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	1,068
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,038,000 円	173,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	629,568 円	20,985,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 714,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,470,500 円	173,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,198,068 円　（　　　　　　 2,669 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9421

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	173,000,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 60 ％　＋　0.0738 × 20 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,369,500 円（　　　　　 7,864 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,949,997 円
②総費用	4,198,068 円
③純収益　①－②	14,751,929 円
④建物等に帰属する純収益	12,369,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,382,429 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,244,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,427 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,564,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
金沢 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 9-4

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　木崎　良隆

印

TEL.

鑑定評価額

84,900,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市浅野本町ニ１６４番２外				②地積　(㎡)	1,573 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m 特別用途地区
	1:1.2	工場	小規模工場、倉庫、共同住宅が混在する工業地域	東9m市道	水道、下水	金沢 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

小規模工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺が大きく変化しつつある
工業地域

街

路

約９ｍ市道

交通

施設

ＪＲ金沢駅北東方

2.0km

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺・隣接地域では商業施設の進出が相次いで大きく変化しつつあり、当該近隣地域はこれら周辺・隣接地域の
影響を強く受けていると思料され、地価水準はコロナ禍で影響を受け、微減傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

小規模工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は石川県内の工業地域一帯。需要者の中心は石川県内の工場・倉庫経営者であり、最近では県外からの需要
者も見られる。近年の経済情勢から需要はやや上向き傾向で推移していたが、コロナ禍で不安定要因も出て不透明感も
出てきている。需要の中心となる価格帯は、画地規模にもよるが、土地１億円以下で建物付の売物件は土地値で取引さ
れる傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例から求めたもので、実証的で規範性の高い価格と判断される。収益価格は直接法を
採用し、想定建物の純収益を還元利回りで資本還元した理論的な価格であるが、同一需給圏では工場の賃貸市場が未成
熟であるため土地価格に見合う賃料を徴収できず低位に求められた。よって資料豊富な比準価格を重視して直接法によ
る収益価格を参考とし、代表標準地との価格検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 9-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 63.0]

[100.0]
100

54,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は軟化傾向にあるが、不動産市場は
地方圏においても持ち直しの動きに転じつつ
あり、地価下落傾向に歯止めがかかりつつあ
る。

周辺・隣接地域では商業施設の進出が相次ぎ
、これら周辺・隣接地域の影響を受けている
が、地価はコロナ禍で微減傾向にある。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公２２ -10	金沢市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
b	０２１公０７ -10	金沢市		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
c	０２１公２１ -28	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
d	０２１公０７ -37	金沢市		更地	（　）	ほぼ整形	西9m市道、南6m、角地		準工高度地区最高25m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,736	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	61,880	100 [ 116.6]	53,070	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,100
b	(　 ) 42,423	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.8]	56,862	100 [ 104.4]	54,466		54,500
c	(　 ) 65,461	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	63,510	100 [ 117.4]	54,097		54,100
d	(　 ) 68,528	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	67,184	100 [ 122.2]	54,979		55,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

金沢 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			工業用地分譲を目的とした適切な造成事例を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,308,506	4,061,256	14,247,250	11,869,000	2,378,250	（　0.9421） 2,240,549	（ 5.4 - 0.0 ） 5.4％
	⑧収益価格	41,491,648 円　　　　（　 26,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼工場	800.00	Ｓ2	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,573 ㎡	38.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建・延床面積１６００㎡・事務所兼工場の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	事務所兼工場	1,600.00	100.0	1,600.00	1,056	1,689,600	4.0	6,758,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,600.00	100.0	1,600.00		1,689,600		6,758,400
								0

⑨年額支払賃料	1,689,600 円　×　12ヶ月　＝　 20,275,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,275,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,027,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,247,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,758,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,308,506 円　　　　（　 11,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９　　　　-16	882 ( 880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	980	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,056 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１　　　　-14	976 ( 972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,148
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	996,000 円	166,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	608,256 円	20,275,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 714,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,061,256 円　（　　　　　　 2,582 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9421

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 101,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 60 ％　＋　0.0738 × 20 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,869,000 円（　　　　　 7,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,308,506 円
②総費用	4,061,256 円
③純収益　①－②	14,247,250 円
④建物等に帰属する純収益	11,869,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,378,250 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,240,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,491,648 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,400 円／㎡）