別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 金沢 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 9-2 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修 印  TEL.

鑑定評価額 2,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市大野町新町１番１外 ②地積 　(㎡) 115,372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 工場、倉庫兼事務所 大規模工場等が見ら れる臨海型の工業地 域 南東21m道路、三方路 水道 金沢 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   560 ｍ、西   560 ｍ、南   260 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 215.0 ｍ、奥行　約　　 535.0 ｍ、規模　　   115,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２１ｍ道路 交通 施設 金沢駅北西方 7.4km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場地であり、土地利用は中長期的に現状を維持するものと予測する。ほぼ専用と言っていい岸壁を備え た工業地であるため希少価値は高く、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場、倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広義には全国の大規模工業地域一円であるが、評価上は狭義に捉えて加賀地区の工業地域一円として把握 した。主たる需要者は製造業等の大中規模法人企業である。製造業の中には土地に対する投資を抑える動きがある。一 方、運送業の中には積極的に投資を行っている企業もあり、加賀地区の工業地の価格は斑模様である。取引の中心とな る価格帯は判別できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象地は大規模工業地で賃貸事例もなく、適切な賃料水準を把握できず、収益還元法の採用は断念した。同一需給 圏内で収集できた大規模工業地の取引事例は少ないが、相対的に規模が大きな事例を採用し、その中でも信頼性の高い 事例から求めた比準価格の説得力は高い。本件では代表標準地価格との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [ 98.0] 100 [117.7] [103.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 同一需給圏内でも高速道路Ｉ．Ｃ等への距離 や従業員確保の難易等により地域差があり、 地価の変動方向もバラツキがある。 土地利用には変化はなく、地域要因に変化は 見られない。 個別的要因に変動はない。なお、北東側道路 と南西側道路は建築基準法上の道路に該当し ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％