鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００２１７２０１ -60754	金沢市		貸家建付地	（　）	長方形	東7.8m市道、北7.2m、角地		近商高度地区最高20m (100,300)
b	０２０調１６ -18	金沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、南西8m、角地		商業高度地区最高60m 駐車付置義務 (100,600)
c	０２０調０１ -58	金沢市		底地	（　）	台形	北西16m市道、南西6m、角地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,600)
d	０２１公１２ -12	金沢市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 331,785	100 [ 100.0]	[ 108.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	343,476	100 [ 50.3]	682,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	703,000
b	(　 389,992) 487,490	100 [ 100.0]	[ 87.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	415,550	100 [ 52.0]	799,135		823,000
c	(　 1,211,887) 1,211,887	100 [ 150.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	755,876	100 [ 82.0]	921,800		949,000
d	(　 ) 544,119	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	550,648	100 [ 60.0]	917,747		945,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -1.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 -1.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	救済	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	救済	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 855,000 円／㎡]

金沢 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握不能のため、原価法は適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地に画地規模等から分譲高層店舗兼共同住宅を想定する開発法を適用したことから収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,932,790,733	2,074,167,844	13	600,000	5,880.00	295,000	6,840.00
⑧開発法による価格	858,622,889 円　　　　（　 808,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,063 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,063.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
570.00 ㎡	6,840.00 ㎡	6,360.00 ㎡	480.00 ㎡	5,880.00 ㎡	Ｓ・12F ( 69 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.6 ％）	（ 643.5 ％）	（ 598.3 ％）	（ 45.2 ％）	（ 85.96 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.3 ｍ 38.5 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

600,000 円／㎡

店舗等

785,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定（住宅６０戸　店舗９戸）

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 600,000 円／㎡　　×　　 4,800.00 ㎡　　＝　　　　 2,880,000,000 円

店舗等

　 785,000 円／㎡　　×　　 1,080.00 ㎡　　＝　　　　 847,800,000 円

合　計　　　　　　　　 3,727,800,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 303,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,850 円／㎡　　×　　　 6,840.00 ㎡　　＝　　　　 2,078,334,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,727,800,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 447,336,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,525,670,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	市内の標準的な投下資本収益率を採用

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	11 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	16 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	335,502,000 円	( 9 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 285,042,499 円
	販売総額(2期)	3,019,518,000 円	( 81 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,364,584,546 円
	販売総額(3期)	372,780,000 円	( 10 ％)	×　　0.7596	（ 27 ヶ月）	＝　　 283,163,688 円
収入合計		－	－	－	－	2,932,790,733 円
支出	建築工事費(1期)	207,833,400 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 195,508,879 円
	建築工事費(2期)	207,833,400 円	( 10 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 178,383,407 円
	建築工事費(3期)	1,662,667,200 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,302,034,684 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	134,200,800 円	( 30 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 126,242,693 円
	販売管理費(2期)	134,200,800 円	( 30 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 119,975,515 円
	販売管理費(3期)	178,934,400 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 152,022,666 円
支出合計		－	－	－	－	2,074,167,844 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,932,790,733 円　　－　　　　　　 2,074,167,844 円　　＝　　　　　 858,622,889 円 808,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
金沢 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-29

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　武田　昭男

印

TEL.

鑑定評価額

904,000,000 円

１㎡当たりの価格

850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市香林坊２丁目６３番１｢香林坊２－４－３｣				②地積　(㎡)	1,063 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,600)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ14	複合商業ビル等が連担する中心部の商業地域	東22m国道、三方路	水道、ガス、下水	金沢 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中高層店舗、事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

金沢を代表する商業地域であ
る香林坊繁華街

街

路

２２ｍ　国道

交通

施設

金沢駅南東方

2.0km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高45m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

金沢を代表する繁華街にあり、アトリオ、再開発ビルの片町キララにも近く商況は高かったが、コロナ禍により
やや商況が落ち込んでいる。長期的には金沢駅周辺とともに香林坊は一等地として地位を保つものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中高層店舗、事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 860,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 807,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市内の片町・香林坊・金沢駅周辺の準高度商業地域。需要者はホテル、物販、マンション関連の県内
外法人・機関投資家が中心である。金沢市の９月期のオフィス空室率は４．５％で、６月期より改善している。コロナ
禍にあっても、業績が好調な企業の中には増床を検討するケースが見られたためである。しかし、春以降はホテル・マ
ンション等の建設は停滞している。市場の中心となる価格帯は数千万から億単位であるが、売買件数は比較的少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗・事務所兼マンション分譲用地であるため商業地の取引事例による比準価格とマンション等を建築し、分譲するこ
とを想定した開発法を採用した。比準価格は市場の実態を反映していることから信頼性は高いものと思料する。開発法
は、投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者側からみた需要者の視点を具現した価格であるが想定要素も含
む。本件では比準価格を中心に開発法による価格を関連付けて、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    903,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　金沢（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    845,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北陸経済は新型コロナの影響により、厳しい
状況が続いているものの、緩やかに持ち直し
つつある。金沢のオフィス空室率も９月期で
４．５％と低い。

金沢を代表する繁華街であるが、コロナ禍の
影響ににより、飲食店舗、ホテル等への打撃
が大きく、商況はしばらく停滞している。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.9 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公１２ -12	金沢市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,600)
b	０２０公１２ -28	金沢市		底地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、中間画地		商業高度地区最高45m 駐車付置義務 (100,540)
c	０２０調０１ -58	金沢市		底地	（　）	台形	北西16m市道、南西6m、角地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,600)
d	０２０公０１ -23	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 544,119	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	547,384	100 [ 63.0]	868,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	895,000
b	(　 754,656) 754,656	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	740,318	100 [ 88.2]	839,363		865,000
c	(　 1,211,887) 1,211,887	100 [ 150.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	755,876	100 [ 94.5]	799,869		824,000
d	(　 ) 420,812	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	458,218	100 [ 55.0]	833,124		858,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	救済	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	救済	％／月 -0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 860,000 円／㎡]

金沢 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の商業地域にあり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション分譲を想定した開発法を適用しており、収益還元法は採用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,011,797,949	2,153,804,370	13	620,000	6,009.60	320,000	6,796.08
⑧開発法による価格	857,993,579 円　　　　（　 807,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,063 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,063.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
565.80 ㎡	6,796.08 ㎡	6,260.24 ㎡	535.84 ㎡	6,009.60 ㎡	ＲＣ・12F ( 78 戸) 80㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.2 ％）	（ 639.3 ％）	（ 588.9 ％）	（ 50.4 ％）	（ 88.43 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高45m 駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	28.3 ｍ 38.5 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

620,000 円／㎡

店舗等

730,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺の新築マンションの分譲単価を参考に査定した

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 620,000 円／㎡　　×　　 5,186.40 ㎡　　＝　　　　 3,215,568,000 円

店舗等

　 730,000 円／㎡　　×　　 823.20 ㎡　　＝　　　　 600,936,000 円

合　計　　　　　　　　 3,816,504,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 6,796.08 ㎡　　＝　　　　 2,239,987,968 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	金沢市では開発負担金はない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,816,504,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 457,980,480 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,697,968,448 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	市内の標準的な投下資本収益率を採用

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	343,485,360 円	( 9 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 303,984,544 円
	販売総額(2期)	3,091,368,240 円	( 81 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,420,850,469 円
	販売総額(3期)	381,650,400 円	( 10 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 286,962,936 円
収入合計		－	－	－	－	3,011,797,949 円
支出	建築工事費(1期)	447,997,594 円	( 20 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 404,631,427 円
	建築工事費(2期)	447,997,594 円	( 20 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 369,194,817 円
	建築工事費(3期)	1,343,992,781 円	( 60 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,010,548,172 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	137,394,144 円	( 30 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 124,094,391 円
	販売管理費(2期)	137,394,144 円	( 30 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 107,593,354 円
	販売管理費(3期)	183,192,192 円	( 40 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 137,742,209 円
支出合計		－	－	－	－	2,153,804,370 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,011,797,949 円　　－　　　　　　 2,153,804,370 円　　＝　　　　　 857,993,579 円 807,000 円／㎡