別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 金沢 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -67 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市戸板１丁目８４番 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、空 地も見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 金沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    30 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理によりできた住宅区 地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金沢駅西方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により整備された住宅地域で、広域的には駅西地区にあり、当該地域については近年は発展傾 向にあり、戸板地区についても人気がでつつある。しばらくこの傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅から西部、北西部の住宅地域である。当該地域は土地区画整理事業によって整備された新興住宅地 域で、未だ空地も多く見られるが、生活便益性と住環境は良好である。需要者は主に市内在住のサラリーマン層で、比 較的子育て世代の若年層が多い。近年は市内では北西部方面も人気があり、当該地域についても市中心部に比較的近く 需要は多い。土地で１５００万円前後、新築の戸建て物件は３５００万円～４０００万円程度が中心の価格帯になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、当該近隣地域は平均的画地規模が小さいため、一般的にはアパート等の賃貸物件の建 設には不向きであるため、収益還元法は採用しなかった。しかし、取引の主体は戸建住宅用で、自用目的での取引がほ とんどであり、採用した取引事例は周辺の類似地域内にある信頼性の高いものである。よって本件においては比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [139.1] [100.0] 100 97,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北陸経済は新型コロナの影響により、厳しい 状況が続いているものの、緩やかに持ち直し つつある。新設住宅着工戸数は弱い動きとな っている。 駅西地区の区画整理された住宅地域で、現況 は空地が目立つが、今後の発展が期待できる 住宅地域で、地価は上昇傾向が続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％