別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 金沢 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -66 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　野本　幸二 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市大河端西２丁目１１２番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整理済で空地も 見られる新興住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 金沢 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済の郊外の住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 金沢駅北方 4.9km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の住宅地域で周辺をも含んだ熟成度は増大しており、街路整備もあって今後の発展性が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市郊外の住宅地域一帯。需要者は金沢市に居住する１次取得者層が大半を占め、同一需給圏外からの 転入者もみられる。環境条件も良好な為今後の発展性が期待されるが、郊外地区で宅地開発が多くこれらの地域へ需要 が一部シフトした。又コロナ禍の影響は小さく需要は回復している。土地は１５００万円前後、新築の戸建物件は３５ ００～４０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域の取引事例によって査定したものである。近隣は画地規模が小さい住宅地域で、共同住宅の想定は 合理的ではなく収益価格は試算しなかった。代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が中心である為比準価格 を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [101.0] 100 82,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、世帯数はやや増加してお り、新幹線効果の持続、景気の回復感もあり 需要は回復していたが、コロナ禍の影響も受 けている。 周辺の店舗も充実し熟成度が増大しており、 又海側環状線の延伸工事の進捗。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％