鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公２１ -33	金沢市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
b	０２１公１５ -8	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西6m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
c	０２１公１５ -10	金沢市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
d	０２１公１５ -13	金沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m市道、西7.5m、角地		１低専 (70,100)
e	０２１公１５ -72	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東5.5m市道、南6m、角地		１低専土砂災害警戒区域 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,297	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	68,482	100 [ 104.0]	65,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	67,200
b	(　 70,532) 70,532	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	74,903	100 [ 118.5]	63,209		64,500
c	(　 ) 64,159	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	64,095	100 [ 99.9]	64,159		65,400
d	(　 ) 70,711	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	68,240	100 [ 106.0]	64,377		65,700
e	(　 54,187) 54,187	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	53,069	100 [ 89.9]	59,031		60,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

金沢 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため、原価法が適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,072,827	595,812	2,477,015	2,108,400	368,615	（　0.9699） 357,520	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,606,809 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -65　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.5 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向け平均面積５０㎡各階２室、全４戸。屋外駐車場あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,290	129,000	2.0	258,000
							1.0	129,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,317	131,700	2.0	263,400
							1.0	131,700
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		260,700		521,400
								260,700

⑨年額支払賃料	260,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,128,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,128,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 332,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,988,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	521,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,693 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 260,700 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,072,827 円　　　　（　 13,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１４　　　　-4	1,754 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,399	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,317 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８　　　　-22	1,210 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	1,313
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -65　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	28,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	99,612 円	3,320,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 595,812 円　（　　　　　　 2,613 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,108,400 円（　　　　　 9,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,072,827 円
②総費用	595,812 円
③純収益　①－②	2,477,015 円
④建物等に帰属する純収益	2,108,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	368,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	357,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,606,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
金沢 -65　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 -65

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　西野　正治

印

TEL.

鑑定評価額

15,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市朝霧台１丁目１４０番				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパ－トも目立つ郊外の住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	金沢 7.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成２７年に換地処分が完了
した区画整理地域でアパート
、空地が多い。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

金沢駅南東方

7.4km

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

金沢市中心部住宅地価格の上昇により、閑静で区画整然とした近隣地域の環境条件の良さがクローズアップされ
、住宅建設が進んでいる。コロナ禍の影響を受けつつも地価は穏やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地と判定した。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市南東部、浅野川左岸の土地区画整理された住宅地域である。需要者の中心は金沢市内の居住者が大
半であり、２０代後半から４０代前半にかけての一次取得者が中心である。住環境に優れており需要があるが、周辺地
域は区画整理事業の完了により未利用地が多く、太陽が丘住宅の分譲等も継続するなど宅地供給量も多い。土地は１２
００万円～１６００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円～４５００万円程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅の外、アパ－トも多く見られるが、旧農家が自己所有地に建てた賃貸物件が多く、土地価格に見合う賃料水準
には至っていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は規範性のある複数の事例からの試算値を中心
に求められており、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。よって比準価格を標準とし、代表標準地との均
衡性、更には当市における住宅地全体の需給動向を勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[102.0]

100
[118.8]

[102.0]
100

66,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により、金沢市内の住宅地の
取引件数は減少している。一方、中心部の住
宅地価格上昇は環境の優れた郊外住宅地等へ
波及している。

朝霧台のほか近接する田上本町、太陽が丘住
宅で堅調な価格の宅地取引が続いており、割
安感も相俟って地価は上昇した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 -65　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１公１５ -7	金沢市		底地	（　）	長方形	西5.8m市道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
b	０２１公１５ -10	金沢市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
c	０２１公１５ -13	金沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m市道、西7.5m、角地		１低専 (70,100)
d	０２１公２１ -33	金沢市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 92,589) 92,589	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,885	100 [ 136.8]	68,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	70,000
b	(　 ) 64,159	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	64,350	100 [ 99.0]	65,000		66,300
c	(　 ) 70,711	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	69,201	100 [ 114.6]	60,385		61,600
d	(　 ) 69,297	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	68,482	100 [ 106.0]	64,606		65,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

金沢 -65　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街化の進展により再調達原価の把握ができず適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,087,288	596,380	2,490,908	2,108,400	382,508	（　0.9699） 370,995	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,893,511 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -65　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.5 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、面積約５０㎡のファミリータイプの２階建共同住宅、屋外駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を前提とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,300	130,000	2.0	260,000
							1.0	130,000
2～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,320	132,000	2.0	264,000
							1.0	132,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		262,000		524,000
								262,000

⑨年額支払賃料	262,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,144,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,144,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 333,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,002,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	524,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 262,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 80,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,087,288 円　　　　（　 13,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８　　　　-21	1,752 ( 1,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１４　　　　-4	1,754 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,387
c	１８　　　　-22	1,210 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	1,313

金沢 -65　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	28,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	100,080 円	3,336,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 596,380 円　（　　　　　　 2,616 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,108,400 円（　　　　　 9,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,087,288 円
②総費用	596,380 円
③純収益　①－②	2,490,908 円
④建物等に帰属する純収益	2,108,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	370,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,893,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）