別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 金沢 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -54 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修 印  TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市稚日野町北１０番 ②地積 　(㎡) 505   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 周辺に農地が多く事 務所等も見られる住 宅地域 南9m市道 水道、下水 金沢 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 金沢駅西方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地や資材置場、駐車場等が多く見られる地域ではあるが、市街化調整区域に存するため宅地化は困難であり、 土地利用は概ね現状を維持、地価は需給関係から今後も当分の間下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 市街化調整区域の農地も多く残された地域であり、同一需給圏は狭義には周辺の集落地域の範囲であるが、取引事例の 制約から金沢市内の市街化調整区域内の住宅地域一円として把握した。本来取引の少ない地域であるため、新型コロナ ウィルスの影響はほとんど見られないが、地価は下落傾向が続いている。画地規模にバラツキが大きく、取引の中心と なる価格帯は判別し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存するため、土地の利用は自己利用に限定され、収集できた事例も自己利用目的が中心である。本 件では取引事例の制約から広範囲の事例を採用したが、比準価格は相対的に説得力の高い事例を重視して求められてお り、重視した事例の諸補正や要因比較も適切である。よって本件では代表標準地との比較検討結果をも踏まえて比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,300 円／㎡ [102.9] 100 100 [102.0] 100 [118.1] [100.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの影響が斑模様で広がっ ており、その影響度合いも環境条件によって 大きく左右され、地域による変動格差が大き くなっている。 一般住宅よりも農地、資材置場、駐車場等が 多い地域であり、地域要因にほとんど変化は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％