別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 金沢 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -47 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均 印  TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市駅西新町１丁目２３２５番 ｢駅西新町１－２３－２２｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 密集する住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路は比較的整然としている が、やや幅員が狭く、小規模 画地が多い住宅地域。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており宅地供給は安定的であるが、金沢駅西側エリアでの宅地需要の高まりが波及しつつ あり、コロナ禍にあっても地価はやや上昇傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ金沢駅を中心に直線で約３㎞圏内の金沢市の住宅地域一円。需要者層の中心は当市居住者及び近隣市 町の１次取得者である。やや街路幅員が狭く住宅地としての選好性はやや劣るものの、大型商業施設に近接し住宅地域 として熟成していることに加え、駅西エリアは、コロナ禍にあっても一定の需要が認められる。需給の中心となる価格 帯は、土地は１６０㎡程度で１４００万円前後、新築の戸建住宅販売は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。近隣地域は 取引の中心は自己用住宅であり、地積規模も小さいため収益還元法は適用を見送った。以上から比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [154.7] [104.0] 100 90,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最悪期は脱したものの、コロナ禍により景気 は低迷している。 人気の高まりを見せる駅西エリアに位置する が、小規模画地の多い「双葉団地」。需給は 均衡。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％