別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 金沢 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -46 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　河畑　靖宏 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市神谷内町葵１番１７ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 宅造規制区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の新興住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東金沢 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１３年に開発された分譲 住宅団地である。宅地造成工 事等規制区域の指定がある。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東金沢駅北東方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症の拡大以降、金沢市の住宅地需要は総量として減少したが、郊外エリアでも買い物の 便など利便性に優れる地域においては堅調な需要が続いている。地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＩＲ東金沢駅以北の北部郊外で津幡町との市境付近の住宅地域である。需要者は当市及び周辺の市や町に 在住する２０歳台後半～３０歳台後半の１次取得者が多く、同一需給圏外からの転入と同一需給圏内の世帯分離が混在 している。東金沢駅付近の住宅地域の価格の高騰により、需要がより遠方の郊外に波及してきている。１５０～２２０ ㎡で１０００～１５００万円程度の更地または２０００万円台後半の新築建売住宅が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはファミリー向けアパートも認められるが、画地規模等から経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難である ので収益価格は試算しなかった。不動産取引は自用の戸建住宅取得を目的とするものにほぼ限定され、取引先例を指標 として利便性・快適性を重視して価格が決定されていることから、収益性の価格形成に対する影響はほとんどないと考 えられる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [ 89.4] [100.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外住宅の需要の中心である２０～３０歳台 人口は減少しているものの、良好な資金調達 環境により、マイホーム需要は堅調に推移し ている。 都心から遠方の郊外においは、コロナ禍によ り住宅需要は一時的に減少したが、郊外でも 利便性が高い地域を中心に、回復傾向が強ま っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％