別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 金沢 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -43 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎 印  TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市土清水２丁目２６７番 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパートの中 に空地も残る高台の 住宅地域 北6m市道 水道、下水 金沢 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   115 ｍ、南    40 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南東方 7.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅とアパートが混在する中に空地も残る住宅地域である。残された空地に徐々に戸建住宅の建設が進んで おり、住宅地域として熟成していくと予測する。地価は下げ止まり、概ね横ばいで推移すると予想する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南東部の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する２０～３０代の一次取得者である。交通 アクセスを含む生活利便性に劣るため人気は高くないが、低コストや広い敷地の住宅を求める需要者を中心に需要は回 復しつつある。土地で１，０００万円前後、新築住宅で２，５００円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺にはアパートも見られるが、旧来の地主が節税目的等のために建設したものが殆どで、投資額に 見合う賃料は収受できず、賃貸不動産経営を目的とした土地取引は見られないため、収益還元法は適用しなかった。比 準価格は対象標準地と類似性の高い戸建住宅地の取引事例から試算されており、市場の実態を反映している。したがっ て規範性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [103.0] 100 [ 81.0] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は概ね横ばいながら、世帯数は 微増傾向にある。新型コロナの影響により取 引市場は一時的に停滞したが、住宅地需要は 概ね堅調である。 郊外の高台に造成された住宅地域で、若い需 要者を中心に一定の需要が認められる。徐々 にではあるが空地に戸建住宅の建設が進んで いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％