別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 金沢 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -30 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男 印  TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市田上本町ヲ１７番５ ②地積 　(㎡) 462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 大中規模農家住宅が 建ち並ぶ郊外の既成 住宅地域 西5m市道、南側道 水道、下水 金沢 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 金沢駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域であるが、市街地の区画整理された住宅地域にも近いので、当分の間、現状維 持と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市内の主に市街化調整区域の農家集落地域である。需要者は一般のサラリーマン層よりも同一地区内 の居住者または地縁者と考えられる。土地の需要、供給も限られており、土地取引のマーケットが成立しづらいが現状 である。このような、市場が成立しにくい地域の土地価格については相場を見出すことが難しい。周辺では大型の土地 区画整理事業が完成しており、新規の宅地供給が多く、当該地域内では売買が成立しづらい状況が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域の農家集落地域にあり、賃貸市場は熟成しておらず、アパート等の賃貸物件はないので、収 益還元法は採用することができなかった。本件においては比準価格のみの採用となったが、市街化調整区域内の集落及 び住宅地域の市場の実勢を反映した価格が求められたと思料する。よって本件においては比準価格を採用し、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,300 円／㎡ [102.9] 100 100 [102.0] 100 [142.1] [100.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北陸経済は新型コロナの影響により、厳しい 状況が続いているものの、緩やかに持ち直し つつある。新設住宅着工戸数は弱い動きとな っている。 既存集落地域であるので、近隣地域には大き な変化はないが、周辺の土地区画整理事業に よる住宅地域の影響を受けている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％