別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 金沢 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -19 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉 印  TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市松村町ヌ４２番５ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の住宅が多い 幹線街路背後の住宅 地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 3.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域の土地区画整理事業施行地における店舗進出等により、利便性の向上が認められる。金沢駅西エリアへ の堅調な需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道８号以北を中心とする金沢市内北西部の戸建住宅地域で、需要者の中心は金沢市内の給与所得者層を 中心とする一次取得者である。周辺地域での土地区画整理事業あるいはミニ戸建分譲開発などで宅地供給も豊富である が、安定的な需要が続いている。土地は１５０㎡程度で１５００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度が取引 の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標 とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を得られた。以上 より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [142.4] [104.0] 100 97,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しいが緩やかに持ち直しつつある。 市の人口は微減傾向にある。地価上昇傾向に あった中心地の地点等で、横ばい基調に後退 傾向が見られる。 周辺地域における土地区画整理事業の進捗に 伴う利便施設の増加により、利便性が高まっ ており、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％