別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 金沢 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -16 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治 印  TEL.

鑑定評価額 9,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市金市町イ５番２０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 森本 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    35 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路、ＩＲいしかわ線、 東部自動車学校に囲まれた住 宅地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 森本駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路、鉄道等により周辺地域と分断された住宅地域であったが、隣接の百坂地区、近接の法光寺地区で宅地 開発と住宅地分譲が続いており、孤立感が薄まってきている。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市北部の住宅地域である。需要者は金沢市内を中心に近隣市町からの転入者が多く、一次取得者層が 主体である。市場の需給動向は中古物件等の取引が中心であったが、周辺農地の開発に伴い、更地、新規の戸建物件等 も見られるようになってきている。土地は９００万円～１２００万円程度、新築の戸建物件は２８００万円～４０００ 万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の既成市街地であり、対象不動産の面積も狭いため、賃貸建物の建設は現実的ではなく、収益価格は求 められなかった。しかしながら、比準価格は取引事例のうち、複数の規範性のある試算値を中心に求められており、信 頼性の高い試算価格となっている。よって比準価格を標準に、当市における住宅地の需給動向をも考量のうえ鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　金沢 -36                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により、金沢市内の住宅地の 取引件数は減少している。一方、中心部の住 宅地価格上昇は環境の優れた郊外住宅地等へ 波及している。 標準地が存する住宅団地の周辺農地が相次い で開発・分譲されており、市街化の進行とと もに環境状況も良化した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ +3.4 ％