別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 金沢 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -15 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市しじま台２丁目６番１２ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 金沢 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小中学校に近く利便性のよい 住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南方 8.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 金沢市郊外の住宅地域であり、周辺や隣接する野々市市の類似地域との競合が見られる等、地価はやや弱含みで 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部郊外及び隣接する野々市市の戸建住宅地域一円。需要者の中心は当市居住者及び近隣市町の若 年層を中心とした一次取得者である。近年は値頃感等から堅調な需要が見られたが、コロナ禍により市街地中心部への 接近性に劣る郊外住宅地域では需要が弱含み傾向にある。土地は２３０㎡程度で１，４００万円～１，５００万円前後 、新築の戸建物件は規模により価格帯に幅があるが２，８００万円前後程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないことに加え、第１種低 層住居専用地域であることから収益価格は試算し得なかった。比準価格は、取引事例が少なく取引に特殊な事情が認め られるものをも採用せざるを得なかったが、類似性の高い取引事例を中心に試算しており、説得力の強い比準価格が得 られた。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,500 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [120.4] [104.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減、世帯数は増加。コロナ 禍からの土地需要回復は地域により様々であ り、地価の二極化が進行している。 コロナ禍等から不動産需要が弱含み傾向にあ り、活発であった宅地開発も停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％