別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 金沢 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　畠山　麻衣 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市緑が丘２３６番 ｢緑が丘１２－１４－１｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m まちづくり協定 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 従来より文教地区として人気 のある住宅地域。 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南方 5.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m まちづくり協定 ⑤地域要因の将 　来予測 当市南部の熟成した住宅地域であり、小学校等にも近く住環境が良好な文教地区である。コロナ禍により需要が 一時停滞していたものの、底堅い需要から今後は緩やかな地価の回復が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部の戸建住宅地域一円。需要者の中心は当市居住者及び近隣市町の若年層を中心とした一次取得 者である。閑静な住宅地域であり居住環境も良好であるため従来から人気があり、コロナ禍により市場の停滞は見られ るものの需要は底堅く、需給は持ち直しの動きから安定して推移している。土地は１５０㎡程度で１，７００万～１， ８００万円程度、新築の戸建物件は３，５００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算し得なかった。快適性を指標 とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を採用して査 定しており市場性を反映したものが求められたと思料する。以上から、代表標準地としての検討をも踏まえた結果、比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　金沢 -34                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減、世帯数は増加。コロナ 禍からの土地需要回復は地域により様々であ り、地価の二極化が進行している。 特に地域要因に変動はないが、市街地中心部 へのアクセスも良好な文教地区であり、需要 は根強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％ +0.9 ％