別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 入善 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入善 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修 印  TEL.

鑑定評価額 3,770,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月1日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下新川郡入善町東狐９２番１３ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした郊外 住宅地域 北東6m町道 下水 西入善 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６３年に分譲された中規 模の住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 西入善駅南西方 1.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の古い住宅団地であり、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。中心市街地から遠く需要は少ない。周 辺の整備された新興住宅地と比較しても割安感が乏しいことから、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は入善町及び周辺市町の住宅地域一帯。主たる需要者は入善町に地縁性を有する者が中心で、周辺部からの 転入は少ない。標準地が所在する住宅団地は中心市街地から遠く、居住者の高齢化もあって競争力が弱く、また近年で は魚津市、黒部市方面への流出傾向もみられ、コロナ禍騒ぎの影響は不明確であるが、需給関係は弱含みで推移してい る。市場の中心的価格帯（総額）は土地４００万円弱、新築の戸建住宅で２０００万円余とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は、戸建住宅が標準的使用の古い住宅団地であり、中心市街地から遠く、賃貸市場が未成熟であるため収益物件 の想定は非現実的である。そのため、収益価格は求めなかった。比準価格は地価の実態を反映する取引事例から求めた ものであり信頼性は高い。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入善 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [144.0] [101.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 入善町の住宅地は少子高齢化、人口減少等に より需要が減退し、地価下落傾向が進行して いる。 地域要因に変動はない。郊外の古い住宅団地 で、居住者の高齢化とともに需要は減少、競 争力が劣る傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％