別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 舟橋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舟橋 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸 印  TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡舟橋村東芦原１１番１６ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西6.9m村道 水道、ガス、下水 越中舟橋 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３年に舟橋村が開発した 住宅団地（東芦原住宅団地） 街 路 基準方位北、６．９ ｍ村道 交通 施設 越中舟橋駅南西方 950m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成した住宅団地であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。富山市のベッドタウンとして需給 は安定しており、地価水準も当面は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は舟橋村、滑川市、立山町及び上市町等隣接町の住宅地域一帯であり、舟橋村の住宅団地が圏域の中心とな る。需要者は概ね舟橋村の地縁者が中心であるが、富山市への通勤圏内に位置することから、子育て世代を中心に村外 からの転入も多い。宅地供給が少ない状況下において住宅需要は堅調であり、需給は安定的に推移している。市場での 需要の中心となる価格帯は、土地で７００～８００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、自己所有の戸建住宅を建築する目的の取引が主であり、舟橋村内の住宅地域より代替競争関係が認められ る取引事例を収集しえたことから、実証的で信頼性は高い。一方収益価格は、周辺にアパート等の収益物件がなく賃貸 市場が未成熟であることから試算を断念した。需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うため、需要者の行動 原理に適う比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [102.0] 100 [ 65.8] [101.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による市場停滞感はあるが、富山市 のベッドタウンとしての立地条件と子育て環 境整備の各種政策効果により人口は増加傾向 で推移している。 宅地供給が少ない反面、居住環境良好な住宅 団地の宅地需要は堅調であり、転入需要も堅 調に見込めることから、地価は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -34.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％