別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 舟橋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舟橋 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡舟橋村国重２３１番 ②地積 　(㎡) 1,015   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅が建 ち並ぶ県道沿いの住 宅地域 南11m県道 水道、下水 越中舟橋 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 越中舟橋駅に近い県道沿いの 既成住宅地域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 越中舟橋駅北西方 730m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も混在する既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。宅地供給が少ないことと越中 舟橋駅徒歩圏の利便性に支えられて需給は安定しており、地価水準は今後も横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は舟橋村、滑川市、立山町及び上市町等隣接町の住宅地域であり、舟橋村の既成住宅地域が圏域の中心とな る。需要者は舟橋村の地縁者が中心であるが、富山市のベッドタウンとして村外からの転入も多い。宅地供給が少ない ほか値頃感から需給は安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円前後、新築 戸建物件で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、自己所有目的の取引が主であり、広域的に舟橋村及び隣接町に存する住宅地域より代替競争関係が認めら れる取引事例を収集しえたことから、実証的で信頼性は高い。一方収益価格は、周辺にアパート等の収益物件は見られ ず、賃貸市場が未成熟であることから試算を断念した。需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うため、需要 者の行動原理に適う比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [102.0] 100 [102.4] [100.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による市場停滞感はあるが、富山市 のベッドタウンとしての立地条件と子育て環 境整備の各種政策効果により人口は増加傾向 で推移している。 新興住宅団地に比較して競争力の劣る既成住 宅地域であるが、宅地供給が少ない反面、宅 地需要は堅調であり、需給は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％