別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 射水 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 9-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平 印  TEL.

鑑定評価額 253,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市有磯２丁目２７番２ ②地積 　(㎡) 19,935   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業地域 北18m市道 水道 小杉 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   300 ｍ、南   260 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸に近い工業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 小杉駅 9.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧新湊市の沿岸部に所在する中規模工場が集積した区画整然とした工業団地であり、地域内に大きな変化はみら れない。工場地の需給は安定しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及びその周辺市における工業地域。需要者は製造業を中心とする県内外の企業が中心である。北陸 新幹線開業による首都圏とのアクセス性向上や自然災害が少ない立地条件等により、県内工業地の需要は比較的堅調で ある。コロナ禍による経済情勢の悪化から市場は停滞気味であるが、新たな企業団地整備の計画も見られ、地価は安定 的である。需要の中心となる特定の価格帯は、需要者の業種、画地規模等により様々で、特定の価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の工業地域における信頼性の高い取引事例を収集し、試算した実証的な価格であり、規範性 は高い。収益価格は、近隣地域は自己使用の工場が大半で、貸工場等は見られない工業地域であり、賃貸市場が未成熟 であるため試算できなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の市場動向等にも十分留意、検討した 結果、不動産市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [101.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済情勢の悪化から市場は停 滞気味だが、北陸新幹線の開業や自然災害が 少ないこと等から、県内工業地に対する需要 は安定している。 地域に大きな変化はみられないが、射水市内 で新たな企業団地整備の計画が見られる等、 需給は安定しており、地価は横ばい傾向を維 持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％