別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 射水 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修 印  TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月1日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市中新湊２６５番２外 ｢中新湊７－２３｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ駅前商業地 域 東16m国道 水道、ガス、下水 中新湊 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中新湊駅前の小売店舗が連た んする普通商業地域。 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 中新湊駅北西方 100m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の新興商業地に客足が流出し、商況の停滞傾向が続いている。回復の兆しを示す価格形成要因は乏しく、地 価の下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接する高岡市、富山市の商業地域。需要者は地縁性を有する個人事業者や県内資本の法人が 中心である。市場の需給動向は郊外大型店舗へ客足が流出し、コロナ禍騒ぎの影響は不明確であるが、旧来からの商業 地域への需要の減退傾向が継続している。市場の中心的価格帯（総額）は９０㎡程度の画地で３７０万円前後とみられ 、複合不動産については建物の種類、品等がマチマチなため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域付近は衰退傾向が強い古くからの商業地で、貸店舗等の賃貸物件も乏しい。土地価格に見合う賃料水準が形成さ れていないため収益価格は非現実的と判断し求めなかった。比準価格は、地価の実態を反映する取引事例から求めたも ので信頼性が高い。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧新湊地区の既成商業地は衰退傾向で、商業 地の平均的な変動率は下落基調が継続してい る。 既成の商業地域であり、格別な変動要因はな い。商況は停滞傾向であり価格の下落基調が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％