別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 射水 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -13 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明 印  TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市小島１０１４番２外 ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6.2m市道 水道、下水 越中大門 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅が介在する既成住宅 地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 越中大門駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、格別の変動要因がないので、現状のままで推移すると予測する。農家住宅が混在する住宅 地域であり、不動産需要はやや低調であったが、底値感から地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市の住宅地域一帯。主たる需要者は射水市に地縁性を有する３０～４０代の一次取得者又は買替取得 者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。幹線道路に比較的近い立地であるが、農家住宅が介在する既成住 宅地域であるため需要が乏しかったが、最近は値ごろ感から需給が均衡し、不動産市場は横這いの状況にある。土地は 画地規模がやや大きいことから８００万円～１１００万円程度であるが、新築の戸建住宅の取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が中心であり、射水市内に存する類似地域等において規範性のある取 引事例を収集し比準価格を試算した。周辺には低層アパートが散見されるが、事業収支の観点から経済合理性のある賃 貸建物の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [122.0] [101.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地需要は２極分化。あいの風と やま鉄道沿線地域は交通利便性から安定した 需要。北部海岸沿いは需要が乏しい。 農家住宅が混在する既成住宅地域であるため 、新たな需要は少なかったが、地価下落によ る値ごろ感から地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％