別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 射水 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子 印  TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市黒河字竹山３７１５番１外 ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 小杉 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   440 ｍ、西   260 ｍ、南   120 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近接した旧来か らの住宅地 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小杉駅南東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する既成住宅地域であり、地域要因は安定して推移すると予測する。市街化区域に近接し、 新規分譲も多いことから有効需要は安定しており地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は射水市郊外及び隣接市郊外の住宅地。②需要者の中心は、近隣地域に選好性の強い層の住宅地需要であ り、同一需給圏外からの転入は乏しい。③市街化調整区域内であり発展性に乏しい地域であるが、大規模住宅団地に近 接する事から割安感が生じ有効需要がある。④市場の中心となる価格帯は３００㎡程度の土地で６００万円前後であり 、新築の戸建物件であれば２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ①射水市内の戸建住宅地域であり規範性の高い事例から得られた比準価格は信頼性が高い。一方、市街化調整区域内の 戸建住宅が中心の地域であるため収益面からの検討は困難であり、収益価格は試算できなかった。②代表標準地との検 討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.5] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響により厳し い状況が続いている中で、一部は下げ止まり の動きが見られる。不動産については二極化 している。 近接する市街化区域内の住宅地と比較して、 地価水準に割安感があり需要は安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％