別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 射水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平 印  TEL.

鑑定評価額 1,610,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市本町１丁目４３６番２４ ｢本町１－１－１７｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西7.5m市道 水道、下水 庄川口 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧新湊市の海岸に近い古くか らの既成住宅地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 庄川口駅東方 580m 法令 規制 １住居 (60,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧新湊市の海岸に近い旧来からの間口が狭い小規模な画地が多い既成住宅地域である。地域内に変化はみられず 、沿岸部の不人気傾向等から需要は乏しく、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び高岡市北東部の住宅地域一帯。需要者は旧新湊市の居住者又は地縁性を有する個人が中心であ り、市外からの転入者は少ない。沿岸部にいちすることや旧来からの間口の狭い小規模な画地が並ぶ既成の住宅地域で あることから人気は乏しい。周辺地域で開発される新規分譲地等に対し競争力は劣り、需要は弱含みである。需要の中 心となる価格帯は、８０㎡前後の土地で１６０万円前後、新築戸建住宅はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は射水市の類似性の高い住宅地域の取引事例から求められた実証的な試算価格であり規範性は高い。収益価格 は、対象標準地は間口が狭く画地規模が小さいため、収益建物の想定が困難であったため試算できなかった。住宅地域 では居住の快適性・利便性が重視され、価格決定に際しては一般的に周辺類似地域の取引価格が指標とされるため、代 表標準地の価格との検討を踏まえ、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [178.6] [102.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地域は、旧小杉町、旧大島町等 の市中心部の新規分譲地等の需要は堅調だが 、旧新湊市等の沿岸部は人気が乏しく、需要 は弱い。 旧新湊庁舎跡地において複合交流施設が完成 し、地域の活性化が期待されるが、近隣地域 は画地形状等により需要は乏しく、地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％