別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 南砺 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平 印  TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市福野字貝川島５６０番２外 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北西6.3m市道 水道、下水 福野 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 福野駅に近い利便性に優れた 住宅地域 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 福野駅南西方 350m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧福野町に所在する戸建住宅のほか、医院、店舗等も見られる住宅地域であり、福野駅に近く交通利便性が良好 な地域であるが、人口減少、少子高齢化が進み、宅地需要は減退しており、地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市及び砺波市等隣接市の住宅地域一帯。需要者は南砺市の在住者がほとんどであり、他市からの転入 者は少ない。福野駅から徒歩圏内にあり、交通利便性の良好な地域ではあるが、既成の住宅地域は、新規分譲地に対し 競争力は劣り、また、人口減少、少子高齢化等から全体的に宅地需要は減退しており、需要は弱含みである。需要の中 心となる価格帯は、１３０㎡前後の土地で３４０万円前後、新築戸建住宅で１，８００～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南砺市に所在する類似性の高い住宅地域の取引事例から試算された実証的な価格であり、規範性は高い。収 益価格は対象標準地の画地規模が小さく、収益物件の想定が困難と判断されるため、試算できなかった。住宅地域では 、居住の快適性・利便性が重視され、価格決定に際しては、周辺の取引価格が指標とされるため、代表標準地の価格と の検討を踏まえ、不動産市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [ 78.2] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南砺市は人口減少、少子高齢化が著しく進ん でいることから、全体的に宅地需要は減退傾 向である。 福野駅に近い交通利便性の高い既成住宅地域 であるが、新規分譲地に対する競争力は劣り 、人口減少等を背景に需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％