別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 砺波 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人 印  TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市庄川町青島６６３番 ②地積 　(㎡) 628   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 2:1 事務所 Ｓ3 事務所等が見られる 県道沿いの商業地域 南東22m県道 水道、下水 砺波 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       610 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 砺波駅南東方 8.1km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿い業務地域であるが、近年の地域経済の動向を反映して、今後暫くは現状維持のまま地価水準がやや弱含 みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、砺波市及び南砺市における（準）幹線道路沿い業務地域一帯。主な需要者は、旧庄川町地区に居住又は 同地区に地縁性を有する個人事業者又は法人等であり、同一需給圏外からの新規参入は少ない。旧砺波市等の郊外型店 舗等への顧客流出により経営不振に陥り、経営者の高齢化が進行しているために、当近隣地域の様な商業地域は衰退化 傾向にある。尚、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は特に見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の商業地域であり、事業収支の観点からテナントビルや貸店舗等を想定することが非現実的であり、近隣地域 の周辺地域においても、近年投資目的の賃貸用建物がほぼ皆無であることから、収益還元法を適用できなかった。従っ て、代表標準地の公示価格との均衡に留意すると共に、自用目的の取引中心の市場の実態を反映した比準価格を重視し 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [100.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の影響や一般経済情勢を反映し、郡 部の商業地需要が減少する中、より広い商圏 を有する郊外路線商業地域への顧客流出が続 いている。 郡部の沿道業務地域として、事務所等の連た ん性が低く、商圏が狭い範囲に限られること もあって、若干衰微傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％