別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 砺波 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砺波 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡 印  TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 砺波市庄川町青島字権左島５５４番１外 ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地等が見られる既成 住宅地域 南西7m県道 水道、下水 砺波 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ県道 交通 施設 砺波駅南東方 7.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 庄川地域は人口流出や居住者の高齢化により衰退傾向が強く、域外からの転入需要も乏しいことから、地価水準 は今後とも下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は砺波市及び南砺市の住宅地域一円で、特に砺波市郊外、庄川、井波、福野地域との価格牽連性が高い。需 要者の中心は庄川地域に地縁性を有する一次取得者で、同一需給圏外からの需要者はほとんどない。庄川地域では人口 減少傾向が続き、バス路線も縮小され、居住者の高齢化も進んでいること等から需給は弱含みである。需要の中心とな る価格帯は、土地で５００万円前後、新築戸建で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の不動産取引の価格をもとに試算したもので、実証的で信頼性が高い。一方、旧庄川町地域では賃貸需 要が乏しく賃貸市場は未成熟で、収益価格は試算できなかった。市場参加者は収益性より居住の快適性を重視して不動 産取引の可否を決定すると想定される。以上から、不動産市場の需給動向を反映した比準価格を重視し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [134.9] [102.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 砺波市では生活利便性の高い市街地で堅調な 住宅地需要がみられ、市街地外縁においても 住宅団地の開発が続いている。 市街地から距離があり、若年層が流出する一 方で居住者の高齢化が進んでおり、住宅地の 需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +33.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％