別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 黒部 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 5-2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市宇奈月温泉字桃原３３０番４４外 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ5 土産店、飲食店等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 北東7m県道、背面道 水道、下水 宇奈月温泉近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富山県を代表する宇奈月温泉 の駅前に所在する商店街 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 宇奈月温泉駅南西方近 接 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 県内最大の温泉街で、今後も現状を維持すると予測する。令和２年は新型コロナによる緊急事態宣言や外出自粛 の影響により入込客の落ち込みが大きく、地価は下落幅が拡大しており、当分の間下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 地質・地盤・地勢等　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市及び隣接する魚津市の商住混在地を含む商業地域。需要者の中心は自用の店舗等を目的とする個人 事業者や地場企業である。宇奈月温泉の令和元年の入込客は新幹線開業前より増加しているが、令和２年は新型コロナ による緊急事態宣言や外出自粛の影響により入込客の落ち込みが大きく、地価は下落幅が拡大している。旅行需要の先 行きは不透明で、地価は下落が続くと見込まれる。市場の中心価格帯は用途・規模等により様々で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高 い。一方、小規模な自用の土産店や飲食店等を中心とする温泉街の駅前商店街で、取引のほとんどが自用目的のため貸 店舗に対する需要は見られず、貸店舗等の収益物件を想定することが非現実的で、収益価格は試算しなかった。従って 、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.5] [100.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心商業地の移行により旧来型の商店街は衰 退が進行している。宇奈月温泉は新型コロナ の影響により入込客が落ち込み地価は下落幅 が拡大している。 ９月～１１月は政府の支援事業等より入込客 回復の兆しが見られたが、１２月の一時停止 により旅行需要が失速する恐れがありその影 響が懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％