別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 黒部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市三日市字桜枝３２０９番１ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＳＲＣ3 中小規模の店舗兼住 宅の建ち並ぶ駅近の 商業地域 南15m県道 水道、下水 電鉄黒部 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 電鉄黒部駅に近い既成商店街 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 電鉄黒部駅南東方 120m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅前周辺の商店街で、今後も現状を維持すると予測する。以前は人通りが多く賑わいがあったが、近年は客足の 流れが大型店舗や郊外型店舗へ移行し、地域の衰退から地価は下落しており、今後も下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市及び隣接する魚津市の商住混在地を含む商業地域。需要者の中心は自用の店舗等を目的とする個人 事業者や地場企業である。駅前周辺の商店街で以前は人の往来が多く賑わいがあったが、近年は客足の流れが幹線沿い や市役所周辺に立地する大型店舗等へ移行し、人通りが減少している。地域の衰退に加え、経営者の高齢化等より不動 産需要は低調で、地価は下落基調で推移している。市場の中心価格帯は用途・規模等により様々で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し、精度の高い比準価格を試算し得た 。一方、商況の衰退が進行する旧来型の商店街に存し、貸店舗等の需要は見られず、また、近年の出店形態が事業用定 期借地を活用した郊外型店舗に移行しているため、貸店舗等の収益物件を想定することが非現実的で、収益価格は試算 しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心商業地の移行により旧来型の商店街は衰 退が進行している。宇奈月温泉は新型コロナ の影響により入込客が落ち込み地価は下落幅 が拡大している。 商業地の中心が市役所周辺の大型店舗や幹線 沿いの郊外型店舗に移行し、旧来型の商店街 は人通り減少し、地域の衰退から地価は下落 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％