別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 黒部 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之 印  TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市植木２０７番６ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、下水 電鉄黒部 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 電鉄黒部駅北西方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。小学校やスーパー等 の利便施設が近傍にあり、住環境が良好なことから、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市の住宅地域を中心に郊外に広がる住宅地域である。需要者の中心は、黒部市に居住する一次取得者 や買い替え取得者や隣接市からの転入も認められる。周辺には小学校やスーパー等の利便施設があり、住環境が良好な うえ、道路整備等による街路条件が向上していることから、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、２５０ ㎡程度の土地で７００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において、戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。周辺にお いては自用の戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、収益用の賃貸建物の想定が非現実的であることから、収益価格 の試算ができなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、コロナ禍による最近の経済状況等を勘案し、自己 の居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 89.0] [100.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部の区画整然とした住宅地域は、 新規分譲地との競合により、地価はやや弱含 みにて推移している。その他の地域は、需要 は低迷している。 周辺には小学校やスーパー等の利便施設があ り、住環境が良好な地域であることから、需 要は安定しており、地価は横這い傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％