別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 黒部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒部 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　富川　喜之 印  TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒部市新牧野２８８番７ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、空地等が見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 黒部 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 黒部駅東方 1.4km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移していくものと予測する。小学校等の利便施設が 近傍にあり、住環境が良好であるが、新規分譲地との競合により、地価はやや弱含みにて推移している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒部市内における住宅地域一帯である。需要者の中心は、主に黒部市に居住または地縁性を有する者と見 られる。その他に下新川郡に居住する者と見られる。周辺は区画整然とした住宅地が多いうえ、小学校等の利便施設に 近接しており、住環境が良好なものの、新規分譲地との競合から、地価は下落傾向にて推移しているものと思料される 。市場の中心となる価格帯は、２６０㎡程度の土地で１０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、周辺アパートは在来地主による土 地価格を考慮しないものが多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。 住宅地域においては、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討及びコ ロナ禍による最近の経済状況等を勘案し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 72.0] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部の区画整然とした住宅地域は、 新規分譲地との競合により、地価はやや弱含 みにて推移している。その他の地域は、需要 は低迷している。 小学校等の利便施設に近接した区画整然とし た住宅地であり、住環境が良好であるが、新 規分譲地との競合から、地価はやや弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％