別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 魚津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚津 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之 印  TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚津市本町１丁目８２番１外 ｢本町１－４－３８｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、医院、公 共施設等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、下水 電鉄魚津 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸に近い既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 電鉄魚津駅南西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅等が密集する既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。高齢化が進む海岸に近い既成住宅地 で人気薄であることや経済情勢の変調等から地価は今後も下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は魚津市の既成住宅地域。需要者の中心はこれら地域に地縁性を有する３０～４０歳代の一次取得者である 。海岸に比較的近い古くからの住宅が建ち並ぶ既成住宅地で地縁性が強いことから需要者は縁者に限定される傾向が強 い。このため不動産需要は低調である。土地取引の中心価格帯は４００万～７５０万円程度である。土地取引が中心で あり新築の戸建住宅取引はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い既成住宅地域であり戸建住宅用地の取得を目的とした取引が中心である。このためアパート用地に対す る需要はほとんどないので収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めてい るため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [104.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍等による企業業績の悪化等から経済 情勢は足踏み状態にある。先行きが不透明な 状況等から不動産需要は弱含んでおり地価は 下落傾向にある。 古くからの居住者が多い地縁性の強い既成住 宅地域のため不動産需要は弱含み傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％