別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 9-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人 印  TEL.

鑑定評価額 291,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市石丸７０８番１５ ②地積 　(㎡) 19,806   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模工場が多い富 山新港背後の臨海工 業地域 北16m市道 水道 海王丸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    19,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 富山新港臨海工業用地造成事 業として、県が昭和３９年造 成に着工した工場地域。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 海王丸駅南西方 1.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当近隣地域の地域要因に特に大幅な変動は見込まれない。富山新港臨海工業用地造成事業で造成済の区域の殆ど が売却済であり、地価水準は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山県内の大中工場地域全域。当県に所在する法人、又は同一需給圏内に地縁性を有する法人等が需要者 の中心であるが、県外からの参入も想定される。当近隣地域及び周辺類似地域は富山伏木港及び主要幹線道路との連絡 性が良好であり特に、交通の利便性が優れている臨海型工場地域である。尚、取引される価格帯はまちまちであり、画 地規模等により一定の傾向は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地域は大中工場地域であり、貸工場等は皆無で貸家市場が未成熟であり、賃貸用建物の想定をすることが非現実 的であることから、収益還元法は適用できなかった。従って、不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を重視する と共に、県内の工場地の需給動向を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山県の工場地は自然災害によるリスク分散 の観点から注目され、道路、鉄道、航路等の 整備等と相まって、高い競争力を有している 。 特定重要港湾に指定された富山新港を核とす る工業地域で、当該造成済の工業用地の殆ど が売却済（売却率９６．９％平成３０年度末 ～現在）である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％