鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高岡 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１１０２２５ -44061	高岡市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、北東6m、二方路		商業 (90,400)
b	０２１１０２２３ -75620	高岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
c	９２０２０２３６ -76159	高岡市		底地	（　）	ほぼ整形	北西18m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	９２１１０２３０ -66826	高岡市		更地	（　）	不整形	北東22m県道、南西5m、二方路		準工 (60,200)
e	９２１１０２２３ -82141	高岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、南東2m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,104	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	51,405	100 [ 105.0]	48,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,011	100 [ 86.3]	48,680		48,700
c	(　 33,897) 67,794	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,625	100 [ 134.6]	48,756		48,800
d	(　 ) 70,282	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	72,771	100 [ 147.2]	49,437		49,400
e	(　 ) 49,887	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	58,338	100 [ 121.2]	48,134		48,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,900 円／㎡]

高岡 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,861,507	1,105,859	3,755,648	3,540,360	215,288	（　0.9722） 209,303	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,025,058 円　　　　（　 15,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	10.3 m x 26.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ在来の商業地域であり、フロア貸しの店舗を想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	80.0	115.20	1,891	217,843	6.0	1,307,058
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.0	122.40	1,800	220,320	6.0	1,321,920
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	82.5	237.60		438,163		2,628,978
								0

⑨年額支払賃料	438,163 円　×　12ヶ月　＝　 5,257,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,257,956 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,837,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,628,978 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,861,507 円　　　　（　 19,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０２２６　　　　-2	1,941 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,849	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,891 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０２２８　　　　-1	2,713 ( 2,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,938
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,400 円	48,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	157,739 円	5,257,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 469,400 円	48,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,120 円	48,900,000　×　　　　 0.08 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,900 円	48,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,105,859 円　（　　　　　　 4,354 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,540,360 円（　　　　　 13,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,861,507 円
②総費用	1,105,859 円
③純収益　①－②	3,755,648 円
④建物等に帰属する純収益	3,540,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	215,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,303 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,025,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
高岡 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高岡 5-4

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　中山　聡

印

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

48,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月15日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高岡市清水町２丁目１６３番外｢清水町２－２－１８｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2.5	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西15m国道	水道、ガス、下水	高岡 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 250 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

高岡駅南西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路に面した商業地域であるが、商圏は市内外の大規模集客施設へ分散し、通販需要も増える中、近隣地域
の商況は厳しく周辺では空地も見られる。地価は横ばいから若干の下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高岡市の商業地域一円、特に幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域との価格牽連性が高い。需要者の
中心は市内に顧客を有する地元事業者が主に想定される。商業地としての値頃感はあるが、駐車スペースの確保の難易
が商況に直結し、周辺では規模の小さな画地を中心に長期間の空地も散見される。需要の中心となる価格帯は、規模・
業種による画地条件の多様性が大きく、指摘困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の比較可能な取引事例を採用し試算したもので、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は
、画地規模が小さい近隣地域ではテナント需要が乏しく賃料水準が低く抑えられる傾向にあり、低位に試算された。市
場参加者は固有の事業収益性を前提として価格を指標に取引すると想定され、以上より、比準価格を重視し、収益価格
を参考に留め、指定基準地の価格等との検証を行ない、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高岡 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     49,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市域で人口が減少し、ネット通販が拡大する
中、路線商業施設、郊外大型店舗をはじめ、
他市の大型施設へも商圏が分散している。

周辺の高速道路・幹線道路の整備に伴い商圏
が郊外へ分散する中で、駐車場確保の難易が
需給に直結し、長期間の空地も散見される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

高岡 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１１０２２３ -71017	高岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m県道、南22m、角地		１住居 (70,200)
b	０２１１０２２５ -44061	高岡市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、北東6m、二方路		商業 (90,400)
c	０２１１０２２５ -75562	高岡市		底地	（　）	長方形	南西10m市道、北西2.5m、北東1.8m、三方路		商業 (90,400)
d	０２１１０２２５ -59735	高岡市		底地	（　）	不整形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,643	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	51,436	100 [ 104.6]	49,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,200
b	(　 ) 47,104	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	50,080	100 [ 105.0]	47,695		47,700
c	(　 19,839) 39,678	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	45,544	100 [ 95.4]	47,740		47,700
d	(　 19,485) 38,970	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	50,507	100 [ 99.9]	50,558		50,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800 円／㎡]

高岡 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地あり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,919,304	1,126,161	3,793,143	3,562,080	231,063	（　0.9722） 224,639	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,319,981 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	10.3 m x 26.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、２階建の店舗兼事務所と想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分等を除いた標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	80.0	115.20	2,026	233,395	6.0	1,400,370
							0.0	0
2～ 2	事務所	144.00	85.0	122.40	1,796	219,830	6.0	1,318,980
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	82.5	237.60		453,225		2,719,350
								0

⑨年額支払賃料	453,225 円　×　12ヶ月　＝　 5,438,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,438,700 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 543,870 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,894,830 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,719,350 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,919,304 円　　　　（　 19,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０２２８　　　　-2	2,791 ( 2,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	2,098	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,036 円/㎡　月額支払賃料（　 2,026 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０２２６　　　　-3	2,032 ( 1,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	295,200 円	49,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	163,161 円	5,438,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 472,300 円	49,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,200 円	49,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,200 円	49,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,126,161 円　（　　　　　　 4,434 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,200,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,562,080 円（　　　　　 14,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,919,304 円
②総費用	1,126,161 円
③純収益　①－②	3,793,143 円
④建物等に帰属する純収益	3,562,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	231,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	224,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,319,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）