別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡 印  TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市守山町１７番１外 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗等の中に伝統的 建造物が見られる商 業地域 北西11m市道 水道、ガス、下水 高岡 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 伝統的建造物群保存地区にあ る商業地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 880m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 風情ある街並みを観光資源に活用する活動の効果が期待される商業地域であるが、新型コロナウイルス感染拡大 に伴う観光客の減少の影響は大きく、地価は横ばいから下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の商業地域一円。需要者はこの地域に古くから地縁性の強い個人事業主、中小事業者が想定される 。伝統的な街並みや地域の伝承を観光資源として利活用する活動が公的セクターを中心に認められる一方、ビジネスの 効率性を求め転出する事業主もある。財政が厳しい中、行政には歴史的な建物を活用する役割も一層求められているが 、商況は低迷している。中心価格帯は規模・業種によって規模や画地条件が大きく異なり見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な現実の取引事例から試算し、実証的で信頼性のある価格である。収益価格は、この地域の古い街 並みを維持するための法令制限に合致する想定建物は建築費が嵩み、一般的な不動産賃貸事業を検討することが困難で 試算し得なかった。市場参加者は事業の収益性を前提に価格を指標として不動産購入の可否を決定することが想定され 、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 84.9] [100.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域で人口が減少し、ネット通販が拡大する 中、路線商業施設、郊外大型店舗をはじめ、 他市の大型施設へも商圏が分散している。 古い街並みを活用する官民一体の活動が活発 であるが、人通りは減少気味で需給は弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.1 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％