鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２０２０２３６ -76159	高岡市		底地	（　）	ほぼ整形	北西18m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	９２１１０２３０ -82159	高岡市		建付地	（　）	長方形	南西22m県道、北西6.5m、北東5m、三方路		準工 (80,200)
c	９２１１０２２３ -82141	高岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南20m市道、南東2m、角地		１住居 (60,200)
d	９２１１０２２８ -1	高岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東23m県道、南西4m、角地		近商 (90,200)
e	９２１１０２３０ -82138	高岡市		建付地	（　）	長方形	南東22m国道、北東5.5m、南西9m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 33,897) 67,794	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,540	100 [ 82.6]	78,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,100
b	(　 ) 53,977	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	60,445	100 [ 77.0]	78,500		78,500
c	(　 ) 49,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	58,076	100 [ 75.7]	76,719		76,700
d	(　 ) 49,168	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	59,252	100 [ 75.1]	78,897		78,900
e	(　 ) 17,462	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 53.0]	53,265	100 [ 68.7]	77,533		77,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -47.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

高岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,897,003	5,440,904	18,456,099	16,724,400	1,731,699	（　0.9722） 1,683,558	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	32,376,115 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所	324.00	Ｓ4	1,296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	953 ㎡	22.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情を考慮し４階建の店舗兼事務所（１階店舗、上階事務所）と想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用の部分等を除いた標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	324.00	80.0	259.20	2,400	622,080	6.0	3,732,480
							0.0	0
2～ 2	事務所	324.00	90.0	291.60	1,937	564,829	6.0	3,388,974
							0.0	0
3～ 4	事務所	324.00	90.0	291.60	1,740	507,384	6.0	3,044,304
							0.0	0
～

～

計		1,296.00	87.5	1,134.00		2,201,677		13,210,062
								0

⑨年額支払賃料	2,201,677 円　×　12ヶ月　＝　 26,420,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,420,124 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,642,012 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,778,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,210,062 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,897,003 円　　　　（　 25,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０２２６　　　　-1	1,671 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,947 円/㎡　月額支払賃料（　 1,937 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ０２２６　　　　-3	2,032 ( 1,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [111.1]	2,055
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,386,000 円	231,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	792,604 円	26,420,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 582,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,217,600 円	231,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,440,904 円　（　　　　　　 5,709 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 1,296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,724,400 円（　　　　　 17,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,897,003 円
②総費用	5,440,904 円
③純収益　①－②	18,456,099 円
④建物等に帰属する純収益	16,724,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,731,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,683,558 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,376,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
高岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高岡 5-2

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　富川　喜之

印

TEL.

鑑定評価額

74,300,000 円

１㎡当たりの価格

78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高岡市丸の内６５番１｢丸の内２－５｣				②地積　(㎡)	953 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所ＲＣ4	事務所、銀行等の建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東25m国道	水道、ガス、下水	高岡 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 950 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

高岡駅北方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移していくものと予測する。郊外型商業施設等への
顧客流出に歯止めがかからず、商況の回復が難しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高岡市街地及び外縁の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、高岡市に地縁性を有する個人
や法人事業者及び県内を基盤に店舗展開する経営者等である。商業の中心が大型モールがある高岡駅南地区の路線商業
地域へ移行しつつあり、商況の回復が難しいことから、宅地需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移しているもの
と思料される。市場の中心となる価格帯については、用途や取引される規模等により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において、信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、商業の中心が高岡駅南地区へと
移行しつつあり、周辺においては、テナント需要が乏しく、収益性に着目した取引需要はほとんどみられないため、収
益価格の信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視して、収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏ま
え、コロナ禍による最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高岡 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,000 円／㎡

[ 97.4]
100

100
[100.0]

100
[118.5]

[100.0]
100

78,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅南地区の大型モール増床等により、市街地
から郊外型量販店等への顧客流出が強く、市
街地中心部や既成商業地域では地域的な衰退
が起きている。

商業の中心が高岡駅南地区の大型ＳＣへ移行
し、顧客流出に歯止めがかからず、需要は弱
含んでいることから、地価は下落傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

高岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１１０２２５ -44061	高岡市		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、北東6m、二方路		商業 (90,400)
b	０２１１０２２３ -75620	高岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
c	９２０２０２３６ -76159	高岡市		底地	（　）	ほぼ整形	北西18m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	９２１１０２３０ -66826	高岡市		更地	（　）	不整形	北東22m県道、南西5m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,104	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	51,405	100 [ 67.2]	76,496	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,500
b	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,011	100 [ 53.6]	78,379		78,400
c	(　 33,897) 67,794	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,625	100 [ 84.6]	77,571		77,600
d	(　 ) 70,282	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	72,771	100 [ 92.6]	78,586		78,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

高岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,804,707	5,426,679	18,378,028	16,941,600	1,436,428	（　0.9722） 1,396,495	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	26,855,673 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼事務所	324.00	Ｓ4	1,296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	953 ㎡	22.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ沿道地域であり、フロア貸しの店舗兼事務所を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	324.00	80.0	259.20	2,100	544,320	6.0	3,265,920
							0.0	0
2～ 2	事務所	324.00	90.0	291.60	1,891	551,416	6.0	3,308,496
							0.0	0
3～ 4	事務所	324.00	90.0	291.60	1,800	524,880	6.0	3,149,280
							0.0	0
～

～

計		1,296.00	87.5	1,134.00		2,145,496		12,872,976
								0

⑨年額支払賃料	2,145,496 円　×　12ヶ月　＝　 25,745,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,134.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,745,952 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,059,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,686,276 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,872,976 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,804,707 円　　　　（　 24,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３６　　　　-4	2,061 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,891 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｃ０２２６　　　　-4	2,072 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,404,000 円	234,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	772,379 円	25,745,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 582,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,246,400 円	234,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	187,200 円	234,000,000　×　　　　 0.08 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,426,679 円　（　　　　　　 5,694 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,941,600 円（　　　　　 17,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,804,707 円
②総費用	5,426,679 円
③純収益　①－②	18,378,028 円
④建物等に帰属する純収益	16,941,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,436,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,396,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,855,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）