別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
高岡 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 3-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡 印  TEL. 
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 高岡市井口本江字五俵苅１４６番
 ②地積(㎡) 1,021  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:4.5		 田 集落近傍の水田が多く平坦な熟成度中位の地域 高岡

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西  120 ｍ、南   40 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 市街化の影響を受けた農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   65.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 なし 交通

施設		 高岡駅東方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 市街化の影響を受けた宅地見込地として熟成度を高めつつある一方、依然として宅地の供給は過剰傾向にあり、
地価水準は今後も下落傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 市街化の影響を受けた農地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     12,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の開発可能な宅地見込地の範囲を中心に、周辺市の宅地見込地の範囲も含む一円。市場参加者は宅
地分譲による収益獲得の機会を求める不動産会社が想定される。地勢は平坦で造成は容易であるが、周辺で宅地供給も
活発で宅地の需給は弱含み、その影響が宅地見込地の需給にも影響している。造成後の宅地の取引価格は８００万円か
ら９００万円前後、開発素地の中心価格帯は、画地条件により様々な開発手法が想定され指摘困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は比較可能な取引事例から試算し、現実の不動産の需給動向を反映し実証的で信頼性が高い。一方、宅地開発
を想定した控除法による控除後価格は、理論的な手法であるが、造成計画、販売期間、宅地分譲後の価格などに想定要
素を含み信頼性は比準価格に譲る。市場参加者は開発事業収益予測を前提に価格を指標に取引を行うと想定され、以上
から、比準価格を重視し、控除後価格を参考にとどめ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市域の人口減少の中、宅地需要は弱含みで、素地と
なる土地取引価格も弱含み傾向が続いている。


宅地の熟成度が徐々に高まる一方、供給過剰の影響
により宅地の需給が弱含み、素地となる土地の需給
も弱含んでいる。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 高岡 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２１１０
２２７
-44036		 高岡市 田   ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
b ０２１１０
２３１
-75587		 高岡市 田   長方形 東16m市道、
西6m、二方路

１中専

(60,200)
c ０２０１０
２３５
-63769		 高岡市 田   長方形 東6m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
d ０２０１０
２３５
-63825		 高岡市 田   長方形 東8.2m市道、
中間画地

２中専

(60,200)
e ９２１１０
２２７
-66724		 高岡市 田   長方形 南東5m市道、
北西1.8m、
二方路

｢調区｣ 

(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
14,162 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
14,035 		 100
[  94.6]
14,836 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,800 
b (　　            )
13,173 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
13,054 		 100
[  93.0]
14,037 
14,000 
c (　　            )
16,371 		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]
16,109 		 100
[ 110.2]
14,618 
14,600 
d (　　            )
17,921 		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]
17,634 		 100
[ 118.3]
14,906 
14,900 
e (　　            )
12,088 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
11,955 		 100
[  82.6]
14,473 
14,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.5 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0 宅地造成　　  +1.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0 宅地造成　　  +2.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,600 円／㎡]
高岡 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 14.0 月　p：  0.9 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
42,100  （　   72.1 ％）
30,354 		 10,700    1,348  1,550  16,756 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 14.0 月　p:  0.9 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.2 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8881　　　　     14,881		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8165　     12,150		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 12,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ９２０２０
２２８
-66738

     43,228 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[101.9]

     42,002 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     42,000 
b ０２１１０
２３４
-59739

     32,970 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 78.3]		 100
[100.1]

     42,065 

     42,100 
c ０２１１０
２３１
-59816

     41,341 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[ 94.4]

     42,305 

     42,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.5 交通・接近   +3.0 環境　　　   -2.5
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   -4.0 環境　　　   +7.5
画地　　　  -21.7 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.0 環境　　　   -6.5
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 42,100 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
高岡

-9
38,100 		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.5]
42,144 		 [100.0]
100
42,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 -10.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 42,100 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   9,934 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西    120 ｍ、南     30 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     36　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  27.9 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.9 ％		 ＊擁壁工事の概要
　高さ５０センチメートル程度のプ
　レキャストコンクリートによる擁
　壁
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装、並列配置方式
　またはＵ字型配置方式による幅員
　６ｍの区画街路を標準とする
　
＊排水工事の概要
　直接公共下水道に接続する分流式
　による管路施設の設置を標準とす
　る
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　調整池も兼ねた３００平方メート
　ル程度の公園を開発区域中央部に
　１か所設置する
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 600.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　電気工事は民有地内に電柱設置と
　する
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月14日　提出
高岡 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高岡 3-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平 印  TEL. 
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 高岡市井口本江字五俵苅１４６番
 ②地積(㎡) 1,021  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:4.5		 田 集落近傍の水田が多く平坦な熟成度中位の地域 高岡

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西  120 ｍ、南   40 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   65.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い 道

路		 東２ｍ道路 交通

施設		 高岡駅東方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺の幹線道路沿道には商業施設等が整備され、徐々に熟成度が高まっているが、市内では大規模住宅団地の開
発等により、供給過剰感があり、造成費が上昇傾向であることから、地価は下落傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 分譲住宅団地の開発用素地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,700 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高岡市内一円の宅地見込地。主たる需要者は宅地分譲を目的とした県内の宅地造成業者である。都市計画
道路能町庄川線沿道には商業施設が進出し、徐々に熟成度が高まっているが、市内では大規模住宅団地の開発が相次ぎ
、供給過剰感がある。また、造成費が上昇傾向にあることや、コロナ禍による市場の停滞傾向から、需要は弱含みと見
られる。取引される価格帯は地勢、規模等によりばらつきがあり、需要の中心となる特段の価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域における宅地見込地の取引事例を収集し、求められた実証的な試算価格であり、不
動産市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。宅地造成業者等の投資採算性に基づく控除法は試算の過程におけ
る不確定要素が多く、相対的な信頼性は若干劣る。従って、控除法による価格は参考に留め、比準価格を採用し、近隣
地域及び周辺類似地域内の需給動向、地価動向等も十分検討した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 高岡市では大規模住宅団地の開発が相次いでおり、
供給過剰感がある。また造成費は上昇傾向にあり、
地価は若干弱含みである。

開通した都市計画道路能町庄川線沿道には商業施設
が進出し、徐々に熟成度が高まりつつある。


個別的要因に変動は無い。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 高岡 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２１１０
２３４
-68448		 高岡市 田   ほぼ長方形 南西8m市道、
北東5.5m、
二方路

１中専

(70,200)
b ９２１１０
２２７
-70145		 高岡市 田   長方形 西5m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
c ９２１１０
２２７
-82157		 高岡市 田   長方形 北西8m市道、
南東8m、
二方路

１住居

(60,200)
d ９２１１０
２２６
-70023		 高岡市 田   ほぼ台形 南10.7m市道、
東8m、角地

工業

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
21,780 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 101.0]
21,564 		 100
[ 146.6]
14,709 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,700 
b (　　            )
17,690 		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]
17,195 		 100
[ 115.0]
14,952 
15,000 
c (　　            )
14,066 		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[  80.0]
17,125 		 100
[ 116.5]
14,700 
14,700 
d (　　            )
13,889 		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[ 101.0]
13,421 		 100
[  92.7]
14,478 
14,500 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +41.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.20		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.20		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.5 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.20		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +3.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,700 円／㎡]
高岡 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
40,900  （　   72.1 ％）
29,489 		 10,800    1,296  2,359  15,034 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     12,741		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8227　     10,482		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０２１１０
２３４
-59828

     41,437 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[103.0]

     40,230 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     40,200 
b ０２１１０
２３１
-44046

     41,559 		 100
[100.0]		 [ 97.8]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[ 97.5]

     40,869 

     40,900 
c ０２１１０
２３１
-59816

     41,341 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[ 96.5]

     41,509 

     41,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -2.5
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.0 環境　　　   -4.5
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 40,900 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
高岡

-9
38,100 		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]
40,999 		 [100.0]
100
40,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -7.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 40,900 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   9,934 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西    120 ｍ、南     30 ｍ、北     40 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     36　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  27.9 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.9 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁により施工
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　下水道管（公共下水に接続）及び
　両側側溝
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　簡素な遊具を設置、その他植栽等
　有り
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 600.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　電気工事は民有地内に電柱を設置