別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高岡 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -31 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司 印  TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市福岡町荒屋敷６４３番 ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西8.1m県道 水道、下水 福岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 福岡小学校校区の在来住宅地 域 街 路 基準方位北、８．１ ｍ県道 交通 施設 福岡駅北西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、居住者の高齢化が 進む住宅地域で競争力が劣ることから、今後も値頃感から小幅ながら地価の下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市福岡地区の住宅地域を中心に、周辺地区に及ぶ。需要者は高岡市福岡地区に地縁を有する３０～４ ０歳代の一次取得層が中心であるが、買い替え需要も見られる。福岡地区全体が高岡市での位置関係から競争力が弱い 中で、近隣地域においても、やや住宅密集型の在来住宅地域であることから、需給は依然としてやや悪化気味の弱含み の状況である。土地の価格としては３００～６００万円前後、新築戸建で２，０００～２，５００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、福岡地区の規範性のある取引事例を基に試算したものであり、市場性を十分に反映した精度の高い価格で ある。また、収益価格は、近隣地域においては土地面積が比較的小さい画地が連たんすること、また、自己所有が多い ことから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引が大半であり、市場性に着目して 取引されることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [122.9] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市西部の住宅地域は、位置関係から競争 力が劣る地域が多く、住宅団地等を除いて、 値頃感から小幅ながら地価の下落が継続して いる地域が多い。 福岡地区市街地の住宅地域においては、住宅 密集型の地域で、地縁性も見られ外部からの 転入が少ないことから、地価が下落している 地域が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％