別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高岡 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -30 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡 印  TEL.

鑑定評価額 8,970,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市木津５１１番４１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南西6.7m市道 水道、ガス、下水 高岡 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 教育施設、商業施設に近い区 画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北６．７ｍ 市道 交通 施設 高岡駅南西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では小規模で付加価値の高い宅地分譲もみられるが、市内外で宅地開発が活発で、幹線道路整備により競争 ・代替性を有する地域的範囲も拡大した結果、地価はおおむね横ばいから若干の下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市の宅地地域一円。需要者は高岡市域に地縁性を有する一次取得者、買換取得者が中心である。高価 格帯の住宅地であるが、市域の人口減少傾向の中、高岡市郊外では宅地分譲が活発で、近隣地域では幹線道路・新駅の 整備等により競争・代替関係が及ぶ範囲が拡大し、市域全体の宅地供給過剰の影響を受けている。需要の中心となる価 格帯は土地で８５０万円前後、戸建住宅で２９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な実際の取引事例により試算し、現実の不動産市場を反映し実証的で規範性が高い。一方、収益価 格は対象不動産上に不動産賃貸事業を前提とした収益建物を想定することが現実的でないこと等から適用し得なかった 。市場参加者は収益性より快適性を指向し、価格を指標として不動産購入を決定することが想定され、比準価格を重視 し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [ 75.8] [102.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域の人口減少と世帯分離傾向が続く中、宅 地供給も依然として活発で、需給は弱含んで いる。 鉄道や道路交通網の整備に伴う競争・代替関 係にある住宅地の範囲も拡大し、需給は安定 的からやや弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -24.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％