別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高岡 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -29 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　矢島　直人 印  TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市波岡１３９番２ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5.7m市道 水道、下水 高岡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 高岡駅北西方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地周辺における戸建住宅地域として特に地域要因の大幅な変動は見込まれず、今後暫くの間は地価水準 が横這い乃至やや弱含みに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市街地の既成市街地及び郊外に広がる住宅地域一帯。需要者の中心は高岡市に居住あるいは地縁性を 有する一次取得者が中心であり、一部同一需給圏外からの需要者も見られる。既成市街地外縁部にあって道路交通事情 が比較的良好であることから、周辺で住宅団地の開発が見られる一方で、既成住宅地域への新規転入は減少している。 需要の中心となる価格帯は、１８０㎡程度の土地で５５０万円前後、新築の戸建物件で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件の制約（地積過小）下にあって、対象標準地上に賃貸用建物の想定が非現実的であることから、収益還元法は 適用できなかった。従って、自用目的の取引が多い取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地の公示価 格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [122.8] [104.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年、旧高岡市の既成市街地外縁部や郊外に おいて開発された住宅団地が見られる。 既成市街地の周辺及び郊外の新興住宅団地に 比し、相対的地位の低下が著しく、依然とし て衰微傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％