別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司 印  TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市中田１２３０番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も残る区画整理済の 住宅地域 西6m市道 水道、下水 戸出 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    50 ｍ、南   280 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中田小学校校区の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 戸出駅東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後住宅の新築があるものと思われるが、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、中田地区にあっ ては相対的に競争力のある地域であり、値頃感もあって、当面の間地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市中田地区を中心に、戸出地区、射水市南西部等の住宅地域に及ぶ。需要者は中田地区に地縁のある ３０～４０歳代の一次取得層が中心であるが、買い替え需要も見られる。中田地区は高岡市での位置関係から競争力の 弱い地区ではあるが、近隣地域は区画整理済の住宅地域であり、値頃感もあって価格次第では引き合いがあり、需給は 概ね安定的である。土地の価格は６００～８００万円前後、新築戸建で２，２００～２，５００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏である中田地区、戸出地区の規範性のある事例を基に試算したものであり、市場性を反映した 信頼性の高い価格である。また、収益価格は、近隣地域では面大地を除いて、アパート建築目的の土地取引が見られな いことから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引が大半であり、市場性を重視し て取引されることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [111.5] [101.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高岡市南部の住宅地域は、市内にあって競争 力が劣る地域が多く、住宅団地等の一部の地 域を除いて、地価の下落が継続している地域 が多い。 中田地区は高岡市にあって相対的に競争力は 弱いものの、住環境が比較的良好な区画整理 地内、常国住宅団地等においては、需給は概 ね安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％