別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -10 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市京田１１０番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 高岡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成元年頃に土地区画整理事 業により開発された住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 高岡駅南方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型ＳＣ等に近い区画整然とした住宅地域であり今後も現状を維持すると予測する。利便性等に恵まれた人気の 高い住宅エリアだが周辺で分譲中の住宅団地に比べて割高感があること等から不動産需要は弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市中心部周辺の住宅地域。総額が嵩むこと等から主たる需要者は高岡市等に居住する比較的所得の高 い一次取得者や買換取得者である。住環境や利便性に恵まれており市内の住宅地の中では人気のエリアだが、周辺で分 譲中の住宅団地に比べて割高感があること等から不動産需要は弱含み傾向にある。取引の中心価格帯は土地で１１００ 万～１５００万円程度、新築の戸建住宅取引で３０００万～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実に生起した取引事例から試算しているため実証的で信頼性が高い。戸建住宅が多い住宅地域であり自己 所有の住宅の建築を目的とした取引が中心であること等から収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を基に周辺 地域に所在する類似した他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高岡（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     70,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍等による企業業績の悪化等から経済 情勢は足踏み状態にある。経済情勢の変調か ら不動産需要は弱含んでおり地価の下落が拡 大している。 人気の高い住宅エリアで堅調な需要が見られ たが周辺で値頃感のある分譲地の供給が進ん でいることから地価は当分は下落傾向と予測 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％ -0.4 ％